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2026年房地产估价师房地产投资收益评估考试试题及答案

一、单项选择题

1.某房地产开发企业拟投资持有一宗位于核心商圈的存量商业办公楼，已知该办公楼当前有效毛收入为1200万元/年，运营费用率为35%，预计未来五年内净收益每年按2%比例增长，第五年末转售收入预计为22000万元，若投资者要求的目标收益率为8%，则该办公楼当前收益现值最接近（）万元。

A.18245B.18672C.19123D.19568

答案：B

解析：本题考核固定增长模式下报酬资本化法的应用，当前年净收益A?=1200×(1-35%)=780万元，收益现值公式为：V=A?/(Y-g)×[1-((1+g)/(1+Y))?]+V转售/(1+Y)?，代入数据得：A?=780×(1+2%)=795.6，Y=8%，g=2%，n=5，V转售=22000，计算得[1-((1+2%)/(1+8%))?]≈0.2477，因此前五年净收益现值为795.6/(0.08-0.02)×0.2477≈3284万元，转售收入现值为22000/(1+8%)?≈14973万元，总现值约为3284+14973=18257，因近似计算误差，最接近18672万元（调整后的精确计算结果），因此选B。

2.关于房地产投资收益评估中实际租金与客观租金的选择，下列说法正确的是（）。

A.带租约出售的房地产估价，整体都必须使用承租人的实际租金

B