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公建项目计价难点解析

1引言

我干造价行业快十年，大大小小经手过二十多个公建项目，从街道级的社区服务中心到市级的文化综合体都碰过，太清楚公建项目计价里的坑了。很多原来一直做商品住宅的同行，刚转做公建的时候经常懵：怎么算完没多久造价就超了？怎么到处都是漏项缺项？其实不是专业能力不够，是公建项目本身的属性就和普通民用住宅不一样，它功能复杂、参与方多、前期变数大，计价难点从决策阶段一直埋到结算阶段，每个环节都有容易踩的陷阱。今天我就结合自己实际干活的经验，把公建项目各个阶段的计价难点拆解清楚，给刚接触这个领域的同行做个参考。

2不同阶段公建项目计价的具体难点解析

公建项目的计价是跟着项目推进逐步深化的，难点也顺着项目流程一步步凸显，我们从前往后一个个说。

2.1前期决策与设计阶段的计价难点

前期阶段是整个项目造价的源头，很多后期的争议其实都是这时候埋的雷，这个阶段的难点主要集中在三个方面。

2.1.1功能需求不确定导致估算偏差过大

公建项目的业主大多是行政事业单位或者国有企业，很多项目在前期决策阶段，功能需求还没完全定版，只是给出了一个大概的建筑面积和核心功能，很多细分需求都是后期慢慢加的。我前几年帮一个区里的青少年活动中心做投资估算，一开始业主给的需求就是两万平米的活动场地，只说了要培训教室、公共展厅，我们按常规公建的标准估了不到三千万的总造价，结果可研批下来之后，业主又加了一