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物业服务合同纠纷常见争议

一、物业服务合同的基础类争议

（一）合同效力认定争议

合同效力是所有物业服务合同纠纷首先需要厘清的前提性问题，也是司法实践中业主最常提出的抗辩理由之一。最常见的效力争议集中在三类合同上：首先是前期物业服务合同的效力，不少业主认为自己没有直接在前期物业合同上签字，因此合同对自己没有约束力，但根据现行司法解释规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持（最高人民法院，2020）。其次是格式条款的效力争议，不少前期物业合同由建设单位或物业服务人单方拟定，存在大量免除自身责任、加重业主责任的“霸王条款”，比如约定“业主不得以任何理由拒交物业费”“物业服务人对小区内人身财产损失概不负责”等，这类条款因违反民法典关于格式条款的效力规定，会被认定为无效，提供格式条款的一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效（全国人民代表大会常务委员会，2020）。最后是违法转委托的效力争议，部分物业服务人在承接项目后，将全部物业服务整体转委托给第三方，或者把保洁、安保等核心服务模块拆解后分别转委托且未告知业主，这类转委托行为因违反法律强制性规定会被认定为无效，业主可以据此要求物业服务人承担违约责