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房屋租赁合同解除条件及押金返还案例

引言

随着我国城镇化进程的推进，住房租赁已经成为新市民、青年人解决居住需求的核心途径之一，城镇住房租赁市场规模持续扩大的同时，相关纠纷数量也逐年上升。据住房和城乡建设部某年发布的城镇住房租赁市场运行情况分析，全国年度住房租赁纠纷投诉量中，涉及合同提前解除、押金拒不返还的纠纷占比超过六成，是租赁双方权益冲突的核心领域（住房和城乡建设部，2022）。实践中很多租赁双方对合同解除的法定、约定边界认识模糊，对押金的法律性质和返还规则存在误解，导致大量不必要的纠纷产生。本文将首先梳理房屋租赁合同解除的核心要件，再明确押金返还的基本法律规则，结合三类典型司法案例拆解裁判标准，最后提出实务层面的风险防范建议，为租赁双方维护自身合法权益提供参考。

一、房屋租赁合同解除的核心要件划分

房屋租赁合同的解除是指合同生效后、履行完毕前，因双方约定或法定事由出现，一方或双方作出解除意思表示，使合同权利义务关系终止的行为。按照解除事由的来源，可以分为约定解除和法定解除两类，两类解除的适用条件和法律后果存在明显差异。

（一）约定解除的适用条件

约定解除是租赁双方基于意思自治提前在合同中约定解除事由，或合同履行过程中协商一致解除合同的情形。根据《中华人民共和国民法典》合同编的相关规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人也可以约定一方解除合同的事由，解除事由发生时，解除权人可以