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房屋抵押权实现与优先受偿顺序

一、房屋抵押权实现的基本法理与法定前提

（一）房屋抵押权实现的核心内涵

房屋抵押权是不动产担保物权中应用最广泛的类型，指债务人或第三人不转移房屋占有，将房屋作为债权履行的担保，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。抵押权实现是抵押权制度的核心价值所在，是抵押权人最根本的权利救济途径，其制度设计的初衷是降低融资风险、保障交易安全、促进资金的高效融通（全国人大常委会法制工作委员会，2020）。从实现方式来看，当事人可以优先协商以抵押房屋折价抵偿债务，协商不成的，抵押权人可以向人民法院申请拍卖、变卖抵押房屋，就所得价款优先受偿，超出债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人继续清偿。

（二）房屋抵押权实现的法定前提

抵押权人主张优先受偿首先要满足抵押权实现的法定条件，否则无法获得法院支持。第一，抵押权合法有效存在，房屋作为不动产，抵押权自办理抵押登记时设立，仅签订抵押合同未办理登记的，抵押权未设立，债权人仅享有普通债权，无权主张优先受偿；若抵押合同存在违反法律强制性规定、违背公序良俗等无效情形，或存在欺诈、胁迫等可撤销情形且被依法撤销的，抵押权也自始不存在。第二，主债权已届清偿期且债务人未履行债务，或发生当事人约定的实现抵押权的情形，比如债务人出现破产、经营状况严重恶化、抵押房屋被查