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REITs产品估值定价逻辑解析

一、引言

不动产投资信托基金（以下简称REITs）是一种将成熟运营的不动产资产证券化，向投资者发行份额募集资金，并将不动产运营产生的大部分收益分配给持有人的金融产品。作为连接不动产市场与资本市场的重要工具，REITs既为不动产持有方提供了盘活存量资产、拓宽融资渠道的路径，也为投资者提供了一类兼具稳定收益与长期增值空间的资产配置选择。随着国内公募REITs试点的持续推进，市场参与主体不断丰富，产品类型日益多元，估值定价作为REITs市场运行的核心环节，其逻辑的合理性与定价的准确性，直接关系到发行端的资产定价效率、交易端的价格发现功能，以及投资者的决策质量。

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