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房屋租赁合同优先购买权适用规则及案例

引言

近年来，随着我国房屋租赁市场的持续扩容，房屋租赁已经成为新市民、青年人解决居住需求的主要途径之一，与之相关的房屋租赁合同纠纷数量也呈现逐年上升的趋势，其中承租人优先购买权纠纷是较为常见的纠纷类型。由于部分市场主体对该权利的适用规则理解不清晰，常常出现出租人未履行法定通知义务、承租人不当主张权利、买受人未尽合理审查义务等问题，引发不必要的诉讼成本与资源浪费。本文结合现行法律规定、权威学术研究成果以及司法裁判案例，系统梳理房屋租赁合同优先购买权的适用规则，为各方主体维护自身合法权益、规范市场交易行为提供参考。

一、房屋租赁合同优先购买权的基本内涵与法理基础

（一）核心概念界定

房屋租赁合同优先购买权是指在房屋租赁合同存续期间，出租人出卖租赁房屋时，承租人依法享有的在同等条件下优先于第三人购买该房屋的权利。与当事人自行约定的优先购买权不同，房屋租赁场景下的优先购买权属于法定权利，无需双方在租赁合同中额外约定即可自动适用，仅在当事人作出明确排除约定且不违反法律强制性规定时才失权（最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组，2020）。从权利性质来看，学界通说认为该权利属于具有优先效力的债权请求权，而非物权性质的权利，其核心效力是约束出租人优先与承租人达成交易，但无法直接对抗符合法定条件的善意第三人。同时该权利具有专属性，仅由承租人本人享有，不得随意转