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房屋转租效力认定案例

一、典型案例引入

（一）基本案情

某城区居民王某将其名下一套临街商铺对外出租，与承租人李某签订了为期3年的房屋租赁合同，合同中明确约定“未经出租人书面同意，承租人不得擅自转租、转借房屋，否则出租人有权单方解除合同”。李某租赁商铺后经营文具店，经营1年左右因营收不及预期，产生转租想法，恰逢次承租人张某想要租赁商铺开设奶茶店，双方协商后签订了为期2年的转租合同，约定年租金8万元，张某需一次性支付第一年租金加商铺转让费共计15万元，同时李某承诺商铺可以正常使用，若出现产权纠纷由李某承担全部责任。签订转租合同时，张某未要求李某出具出租人王某的同意转租证明，也未与王某直接核实转租事宜，支付费用后便入场装修，装修共花费10万元左右，随后正常开业经营。王某长期在外地居住，仅每季度定期收取李某转账的租金，因李某从未拖欠租金，王某一直未返回本地查看商铺情况。转租行为发生7个月后，王某返回本地办理事务，路过商铺时发现经营主体已变更为奶茶店，随即联系李某询问情况，得知李某擅自转租后，王某当场表示不同意转租，要求张某15日内搬离商铺，同时告知李某将解除双方的原租赁合同。张某认为自己已经支付了足额租金且投入了大量装修成本，拒绝搬离，三方协商无果后，张某向当地基层人民法院提起诉讼，要求认定其与李某签订的转租合同有效，判令王某继续履行相关义务。

（二）各方争议焦点

本案的争议焦点主要围绕三