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城市住宅价格的空间分异影响因素研究综述

城市住宅价格的空间分异是城镇化进程中土地资源与要素配置不平衡的典型表征，不仅映射出城市空间结构的演化逻辑，更直接关系到居民居住福利、房地产市场平稳运行与城市可持续发展目标的实现。自20世纪90年代我国住房制度市场化改革以来，住宅价格的区域差异、城市间差异乃至城市内部圈层差异持续扩大，2025年国家统计局数据显示，一线及新一线城市核心区住宅均价是远郊区的3.7-6.2倍，部分省会城市同城区不同街道的价格差也可达2倍以上。此类空间分异现象的驱动机制研究，长期以来是城市经济学、经济地理学、土地科学等多学科的交叉研究热点，相关成果既为差异化住房调控政策制定提供了理论支撑，也为国土空间规划的优化提供了实证依据。

一、住宅价格空间分异的理论基础演化

住宅价格空间分异的研究最早可追溯至19世纪初的古典区位理论，冯·杜能在农业区位论中提出的级差地租概念，为解释不同空间位置的土地价值差异提供了最初的分析框架。20世纪中期，阿隆索将区位理论引入城市住宅市场，构建了竞租模型，指出家庭对通勤成本与居住面积的权衡决定了不同区位的土地租金水平，距离城市中心越近，住宅价格越高，这一理论奠定了单中心城市住宅价格空间梯度的经典分析范式。随着城市空间结构从单中心向多中心演化，该理论的解释力出现局限，20世纪70年代后兴起的特征价格理论逐渐成为主流分析框架，该理论将住宅视为包含多