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地方政府“专项债”资金用于存量资产盘活（如收购烂尾楼）的效益评估——基于项目现金流与债务风险

摘要

本研究聚焦地方政府专项债券资金收购烂尾楼并改造为保障性租赁住房或产业园区的效益评估问题，构建了基于项目现金流与债务风险的双维分析框架。研究从财政可持续性视角出发，系统考察收购改造后的租金收入、资产增值与债券本息覆盖倍数之间的动态关系，进而评估化债与去库存的双重政策效果。

全文遵循“提出问题—分析问题—解决问题”的递进逻辑。第一章绪论阐明研究背景与核心问题，明确地方政府在房地产市场下行周期中面临存量资产沉淀与债务偿还的双重压力。第二章文献综述梳理国内外关于专项债资金使用效率、存量资产盘活模式及债务风险评估的研究脉络，指出现有研究在现金流覆盖能力与化债效果联动分析方面的不足。第三章界定专项债、存量资产盘活、烂尾楼收购等核心概念，并阐释公共产品理论、财政联邦主义理论与债务可持续性理论对本研究的支撑价值。第四章深入解析烂尾楼形成的结构性成因与专项债介入的内在矛盾，揭示“资产沉淀—债务累积”的恶性循环机制。第五章阐释专项债资金盘活存量资产的作用逻辑，分析租金收入与资产增值对债务覆盖倍数的传导路径。第六章构建“现金流—债务风险”双维效益评估理论框架，提出核心理论命题并论证其解释力。第七章总结研究发现，提炼理论贡献与实践启示。第八章反思研究局限并展望未来深化方向。

论文主体为第四