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小区公共收益归属认定案例解析

引言

近年来，随着城市住宅小区规模持续扩大，小区公共区域的经营性收入规模也不断增长，电梯广告、外墙租赁、公共区域停车费、快递柜进场费等收入已经成为不少小区数额不小的“零钱罐”。但由于不少业主对相关法律规则认知不足，加上部分物业服务企业信息披露不规范、违规侵占业主权益，涉及公共收益归属的纠纷数量逐年上升，已经成为物业服务纠纷中最常见的类型之一。本文通过选取司法实践中的典型案例，层层拆解公共收益归属的认定标准、法律依据与裁判规则，同时梳理当前公共收益管理中的常见误区，为业主维护自身合法权益、规范小区公共收益管理提供参考。

一、典型案例基本案情与争议焦点

（一）案情概述

某新建住宅小区交付时，由开发商委托甲物业服务企业提供前期物业服务，双方约定物业服务范围包括小区共有区域的日常维护、秩序管理等内容，物业服务费用由业主按房屋面积缴纳。小区交付数年后，共1200户业主中超过七成同意成立业主委员会，经法定程序备案后乙业主委员会正式成立。业委会成立后的首要工作就是梳理小区公共收益情况，多次发函要求甲物业公示近5年的公共收益收支明细，甲物业起初以“未到公示时间”“相关材料涉密”为由拒绝，在当地物业监管部门的督促下才公示了一份收支总表，显示5年间小区公共区域各类经营性收入合计126万元，但各类成本支出合计118万元，仅结余8万元。

乙业委会对该明细不予认可，委托第三方审