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承租人优先购买权的行使条件与法律救济

引言

随着我国住房租赁市场的快速发展，房屋租赁已经成为新市民、青年人解决居住需求的核心渠道之一，数据显示我国当前住房租赁人口规模已超过2亿，如何平衡出租人、承租人以及房屋买受人的利益，是民事法律制度设计的重要命题。承租人优先购买权作为一项法定的特殊权利，其核心是在不损害出租人财产处分权的前提下，最大限度保障承租人的居住稳定，减少社会资源浪费。自民法典正式实施以来，相关规则的细化为优先购买权的行使与救济提供了更为清晰的法律依据，但司法实践中仍然存在诸多争议问题，厘清其行使条件与救济路径，对于妥善处理房屋租赁纠纷、维护各方主体合法权益具有重要的现实意义。

一、承租人优先购买权的基本内涵与制度正当性

（一）承租人优先购买权的基本内涵

承租人优先购买权是指在房屋租赁关系存续期间，出租人要出卖租赁房屋时，承租人依法享有的在同等条件下优先于第三人购买该房屋的权利。该权利属于法定权利，无需租赁双方在合同中另行约定，只要合法有效的租赁关系成立，承租人便自动享有该项权利。从权利性质来看，学界通说认为其属于具有优先效力的债权，区别于物权的绝对排他性，但在交易顺位上优先于普通买受人的债权，本质上是法律对出租人所有权的合理限制，而非对其处分权的剥夺（王利明，2020）。同时，优先购买权具有专属性质，仅能由承租人本人行使，不得单独转让或者继承，除非租赁合同另有约定或者经