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REITs市场风险溢价研究

一、引言

REITs即不动产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证汇集投资者资金，由专业机构投资运营不动产资产，并将绝大部分投资收益分配给投资者的金融产品。作为不动产证券化的重要载体，REITs兼具股性与债性特征，既能够通过强制分红为投资者提供稳定的现金流回报，也能通过底层资产的价值增值带来资本利得，是大类资产配置中不可或缺的组成部分。近年来，全球REITs市场规模持续扩张，覆盖的资产类型从传统的商业地产、工业地产逐步延伸至基础设施、数据中心、保障性住房等多个领域，在服务实体经济、拓宽居民投资渠道等方面发挥着重要作用。

我国公募REITs市场自试点启动以来，发展步伐不断加快，底层资产覆盖范围持续扩大，市场参与主体日益多元，整体运行平稳有序。但随着市场扩容和产品数量增加，不同REITs产品之间的收益分化逐渐显现，市场对定价合理性的讨论也不断增多，其中核心问题在于REITs市场风险溢价的定价逻辑尚未形成统一共识。风险溢价是指投资者为承担超出无风险收益的额外风险而要求的收益补偿，是资产定价的核心组成部分，其水平高低不仅直接影响投资者的收益预期和投资决策，也关系到发行人的融资成本和市场的资源配置效率。因此，深入研究REITs市场的风险溢价，厘清其影响因素和形成机制，对于完善我国REITs定价体系、推动市场高质量发展具有重要的理论价值和现实意义。

本文将遵循由浅入深