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《民法典》中“居住权”的设立条件与司法适用

我国民法典物权编新增居住权制度，首次从民事基本法层面确立了居住权的用益物权属性，填补了我国住房领域物权性居住权利的空白。作为一项兼具保障性与实用性的制度，居住权回应了社会公众对住房多元化利用的需求，在养老保障、婚姻家庭、遗产分配等多个场景中发挥着重要作用。居住权的设立条件是制度运行的逻辑起点，直接决定了权利的有效性与边界；司法适用则是制度价值落地的关键环节，关系到各方主体的利益平衡与实现。本文将从居住权的制度内涵入手，梳理其设立的法定条件，分析当前司法适用中的核心争议问题，并提出相应的优化路径，以期为居住权制度的准确适用提供参考。

一、居住权的制度内涵与规范价值

（一）居住权的法律内涵

居住权是指居住权人按照约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要，本质上是一种在他人住宅上设立的用益物权。与债权性质的房屋租赁权相比，居住权具有更强的稳定性与对世性：租赁权基于租赁合同产生，仅能约束合同双方当事人，且法律对租赁权的最长期限有明确限制；而居住权作为物权，一经合法设立即可对抗包括所有权人在内的所有第三人，权利期限可由当事人自由约定，短则数年，长则可达居住权人终身，能够为特定主体提供更稳固的居住保障。有学者指出，居住权的核心是将住房的所有权与居住利益相分离，通过物权化的方式强化对特定群体居住需求的保护，弥补了债权性居住权利保护力