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房屋买卖合同签订备案

一、房屋买卖合同签订备案的基本内涵与制度定位

（一）核心概念界定

房屋买卖合同签订备案是贯穿房屋交易全流程的两项核心环节，其中合同签订是交易双方就房屋交易的各项权利义务达成合意的民事行为，而备案则是房地产行政监管部门对已签订的房屋买卖合同进行登记存档、纳入官方监管的行政行为。很多普通民众容易将网签与备案混为一谈，实际上网签是合同签订的电子化实现形式，即交易双方通过官方搭建的网络签约系统录入合同内容、完成电子签署，而备案是在网签完成之后，由监管部门对合同内容的合法性、合规性进行核验后予以登记公示的程序，二者分属交易的不同环节，不可相互替代。

从适用范围来看，备案制度最初仅适用于新建商品房预售交易，随着房地产市场的发展，目前绝大多数城市已经将存量房（二手房）交易也纳入了强制备案的范畴，覆盖了全部的市场化房屋交易场景。根据我国现行的商品房预售监管规定，商品房预售时，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，且自签约之日起一定期限内，需向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续（住房和城乡建设部，2004）。

（二）制度的法律属性与功能定位

房屋买卖合同签订备案本质上是兼具民事公示效力与行政管理效力的复合性制度，从民事角度来看，备案完成的合同具备了官方公示的效力，可以作为证明交易关系真实存在的核心证据；从行政角度来看，备案是监管部门掌握市