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土地增值税清算的扣除项目别多算：四项成本归集口径、利息两种方式选择与清算后销售的补充申报

含应清算与可清算触发表、扣除项目归集对照表、利息选择测算表与六类被核减情形

适用对象：房企税务经理、成本会计、项目公司财务负责人｜依据：土地增值税暂行条例及实施细则、国税发〔2006〕187号、国税发〔2009〕91号

主管地税机关一纸清算通知，某住宅项目公司自报扣除被核减3,800万元，补税加滞纳金近两千万。财务经理老周复盘三天才看清：不是被某条大政策卡掉的，是三处口径叠出来的——装修与智能化没并进开发成本、利息全额塞进了开发费用、无偿移交的配套和打折卖给回迁户的房子被当成同一件事处理。

台账、合同、发票他都有，缺的是判定线：何时必须清算、哪项成本进哪档扣除、利息走据实还是定率、清算后卖掉的房子怎么补报。线画不清，台账越全越容易被查出多扣。下面按触发线、归集口径、选择测算、申报留痕四层展开。

先把清算触发线画出来：哪些必须清、哪些可被要求清

清算分两类，后果完全不同。应清算三种：竣工综合验收并完成全部销售或转让；整体转让未竣工决算项目；直接转让土地使用权，落地即须主动申报。可清算看四条线：已转让建筑面积占可售面积85%以上；占比未超85%但剩余面积已出租或自用；取得销售（预售）许可证满三年仍未售完；申请注销税务登记却未办清算。老周项目已转55,800平方米对可售62,000