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2026年最新房地产估价师收益测算考试真题及答案

1.某位于主城区核心更新片区的老旧商业用房，剩余土地使用年限为22年，建筑物剩余经济寿命为18年，所在片区已正式发布2029年启动征收改造的公告，征收补偿标准按改造时点的商业用房市场评估价值的1.1倍执行，无土地续期政策约定。根据2025年修订的《房地产估价规范》，采用收益法测算该房地产2026年1月1日市场价值时，收益期及收益流的正确处理方式是（）

A.按剩余土地使用年限22年确定收益期，采用净收益不变模型测算

B.按建筑物剩余经济寿命18年确定收益期，期末不计算残值

C.按剩余土地使用年限与建筑物剩余经济寿命孰短原则，确定18年收益期，期末按建筑物残值计算处置收益

D.按3年持有期确定收益测算区间，持有期内按现状商业用途测算净收益，期末价值按征收补偿标准折现确定

答案：D

解析：2025版《房地产估价规范》明确，已正式纳入市县级人民政府征收计划、有明确征收实施时点及补偿标准的经营性房地产，收益法测算不得机械适用土地使用年限与建筑物剩余经济寿命孰短的规则，需结合产权人实际可持有期限测算持有期运营收益，期末价值按法定补偿标准折现计入，避免脱离实际资产权益边界高估收益期限。

2.某市属国企持有运营的保障性租赁住房项目，总建筑面积12万平方米，2026年纳入当地保障性租赁住房管理台账，按政策享受增值税简易计税减按1.5%征收、房