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2026年最新房地产估价师不动产金融评估练习试题及答案解析

一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.某新一线城市2026年一季度完成首批城中村改造项目经营性物业抵押融资，市城改集团将集体经营性建设用地入市后建设的社区商业、长租公寓组合物业作为抵押物，向政策性银行申请18年期城市更新专项贷款。某估价机构接受委托评估该抵押物的抵押价值，根据2025年修订的《房地产抵押估价指导意见》，下列说法正确的是（）。

A.抵押价值为估价对象在价值时点的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额，无需考虑城改项目经营性物业贷款的财政补贴现金流对抵押物处置价值的影响

B.若该长租公寓已纳入该市保障性租赁住房认购房源储备清单，评估抵押价值时应参照周边商品住房市场交易价格取值，无需考虑保障性租赁住房的租金管制、转让限制要求

C.评估剩余使用年限时，应按照商业、居住用途法定最高出让年限计算集体经营性建设用地使用权价值，无需考虑入市合同约定的续期条件、增值收益补缴要求对资产处置价值的影响

D.若该项目存在尚未足额缴纳的集体经营性建设用地土地增值收益调节金，应将其作为法定优先受偿款，在测算的市场价值中予以扣除

答案：D

解析：根据2025年修订的《房地产抵押估价指导意见》新增的集体经营性建设用地抵押评估相关条款，集体经营性建设用地入市环节需缴纳的土地增值收益调节金属于法定强制