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房地产行业法务部专员合同审核验收手册

第1章合同基本概念与审查原则

1.1合同的定义与分类

在房地产交易中，合同是连接各方权利义务的法律纽带。但并非所有书面协议都能产生预期的法律效力。那么，究竟何为具有法律约束力的合同？根据《民法典》第四百六十九条规定，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。这一定义包含三个核心要素：主体适格、意思表示真实、不违反法律强制性规定。

从实践角度看，房地产领域的合同可按多种标准分类。按交易阶段划分，主要包括：土地出让合同、建设工程合同、商品房预售合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同等。按法律性质划分，可分为双务合同与单务合同、有偿合同与无偿合同、诺成合同与实践合同。其中，商品房买卖合同是最常见的双务、有偿、诺成合同类型，标的物为不动产，履行期限较长，涉及环节复杂。

1.2合同成立与生效要件

合同成立需具备四个基本要件：①当事人订立合同时具有相应的民事行为能力；②意思表示真实；③不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；④具备法律所要求的形式。例如，房屋买卖合同必须采用书面形式，且涉及不动产的抵押权设立需办理登记。

合同生效则要求满足更高标准：除成立要件外，还需经过特定程序或满足特定条件。例如，《民法典》规定，不动产买卖合同自记载于不动产登记簿时生效。实践中，常见的生效条件包括：①取得政府批准或许可；②完成特定物的交付；③支