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小产权房买卖风险及纠纷案例

一、引言

近年来，随着城镇化进程不断加快，城市商品房价格居高不下，不少刚需购房者将目光投向了价格仅为同区域商品房三分之一到二分之一的小产权房，小产权房交易市场也在城乡结合部等区域持续活跃。但由于小产权房本身缺乏合法的产权支撑，其交易过程中暗藏着大量法律风险，由此引发的民事纠纷也逐年递增。本文从厘清小产权房的基本概念出发，系统梳理小产权房买卖过程中的各类核心风险，结合真实司法裁判案例分析纠纷的裁判逻辑，最终提出针对性的风险防范建议，为购房者合理规避小产权房交易陷阱提供参考。

二、小产权房的内涵与发展成因

（一）小产权房的法定概念

“小产权房”并非我国现行法律体系中的法定概念，而是民间对一类产权存在瑕疵的房屋的约定俗成的称呼。按照我国现行不动产权登记制度的界定，小产权房一般指未缴纳土地出让金等费用，在农村集体所有土地上开发建设，无法取得由不动产登记部门统一核发的房屋所有权证书的房屋，其所谓的“产权”仅由乡级政府或村委会出具证明予以确认，不具备法律效力（中国社会科学院法学研究所，2021）。从土地性质来看，小产权房可以分为两类，一类是在集体建设用地上即通常所说的“宅基地”上建成的房屋，这类房屋仅属于该农村集体的所有者，本集体以外的人员无权购买；另一类是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房屋，这类房屋本身就属于违法建筑，面临被拆除的风险。

（二）小产权房的市场