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房屋买卖中的中介合同纠纷

引言

随着我国房地产市场的持续发展，二手房交易已成为居民住房消费的重要组成部分。房屋中介作为连接买卖双方的居间主体，在降低交易信息成本、提升交易效率方面发挥着不可替代的作用，但与此同时，因中介合同订立、履行引发的纠纷也呈逐年上升态势，不仅损害了交易各方的合法权益，也扰乱了房地产交易市场的正常秩序。据中国司法大数据研究院发布的涉房屋买卖纠纷专题报告显示，近年全国一审涉房屋中介的合同纠纷案件在房屋买卖纠纷总案件中的占比已超过三成，且呈逐年小幅上升趋势（中国司法大数据研究院，2022）。本文将从房屋买卖中介合同纠纷的常见类型、核心成因、司法裁判规则、防范化解路径四个维度展开分析，以期为交易主体规避风险、相关部门完善监管提供参考，助力房地产中介行业的健康有序发展。

一、房屋买卖中介合同纠纷的常见表现类型

（一）“跳单”引发的纠纷

“跳单”是实践中占比最高的中介合同纠纷类型之一，具体指委托人在接受中介的服务后，为了规避支付佣金的义务，故意绕开中介直接与交易相对方订立合同，或者通过其他中介完成交易的行为。这类纠纷的核心争议点在于买方是否利用了原中介提供的独家交易信息，以及签署的《看房确认书》等文件是否具备法律效力。有民商法领域学者针对1200份中介合同纠纷裁判文书进行抽样分析发现，因“跳单”行为引发的纠纷占比达19.7%，是占比最高的纠纷类型之一（王利明，2021）。