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房屋租赁群租现象法律规制

随着我国城镇化进程的持续推进，大量新市民、低收入群体涌入城市就业生活，低成本的住房租赁需求持续攀升。群租作为一种满足低支付能力群体居住需求的租赁形态，在缓解部分群体住房压力的同时，也衍生出消防安全隐患、邻里冲突频发、租赁市场秩序混乱等一系列社会问题。如何通过科学的法律规制手段，在保障群众基本居住权益的前提下，有效消解群租带来的负面效应，成为当前住房租赁市场治理领域的重要研究课题。本文将从群租的基本内涵、规制必要性切入，梳理当前规制体系的运行困境，进而提出系统性的优化路径，为群租治理的法治化提供参考。

一、群租现象的基本阐释与法律规制的现实动因

（一）群租的概念与核心特征

群租并非传统法律层面的明确概念，而是租赁市场发展过程中形成的实践概念，当前学界的主流界定为：群租是指房屋出租人或受托经营的二房东违反房屋规划用途与租赁管理规范，将房屋原始空间分割改造为多个独立小单元，出租给多名非亲属关系承租人，且人均居住面积低于当地法定最低标准的租赁行为（王卫国，2020）。从实践来看，群租普遍具备四个核心特征：第一是空间改造的违法性，多数群租房的出租人会为了最大化出租收益，擅自打破房屋原有结构，将客厅、厨房、阳台甚至卫生间等非居住空间改造为可供居住的独立隔间，部分100平米左右的住宅甚至被分割为近10个极小单元，改造过程普遍未经过安全检测，存在严重的结构安全隐患。第二是