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房屋承租人死亡后共同居住人的续租权

引言

近年来我国住房租赁市场规模持续扩大，租房已经成为新市民、青年人、低收入群体解决居住需求的主要途径。在租赁关系存续期间，一旦承租人突发疾病、意外事故死亡，原本与其共同居住的家属、扶养人往往面临被出租人驱赶、无家可归的风险，这类纠纷在司法实践中占比逐年升高。房屋承租人死亡后共同居住人的续租权，作为平衡出租人的财产所有权与承租人家属居住生存权的重要制度，其规则设计的合理性、实践适用的准确性，直接关系到民生保障的底线，也关系到住房租赁市场的稳定运行。本文将从该权利的基本内涵、适用要件、实践困境以及完善路径四个方面展开分析，为该制度的落地实施提供参考。

一、房屋承租人死亡后共同居住人续租权的基本内涵与法理基础

（一）续租权的概念界定

房屋承租人死亡后共同居住人的续租权，是法定租赁权的特殊类型，指的是在合法有效的房屋租赁合同履行期间，承租人死亡后，符合法定条件的共同居住人有权主张延续原租赁合同的效力，按照原合同约定的租金、期限、使用规则继续承租房屋，出租人无正当理由不得拒绝的权利。和普通的租赁合同主体变更不同，该权利的产生不需要经过出租人的事前同意，也不需要共同居住人与出租人重新协商签订合同，只要符合法定要件就自动产生效力，属于法律对租赁关系的强制性干预。同时该权利也不属于继承权的范畴，因为房屋租赁权本质上是基于合同产生的债权，不属于承租人的遗产，不能