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2026年最新不动产登记代理人案例分析考试练习试题及答案

案例分析题（共5题，每题20分，总分100分）

案例一

案情简介：2025年8月，甲市居民李某与王某签订《房屋买卖合同》，约定李某将其名下一套位于甲市A区的商品住房出售给王某，成交总价186万元，王某支付首付款56万元后，剩余130万元通过商业银行按揭贷款支付。2025年9月，王某与贷款银行签订《个人住房借款合同》及《不动产抵押合同》，银行完成贷款审批。2025年10月，李某、王某共同向甲市不动产登记中心申请办理存量房转移登记及抵押权首次登记合并申请，提交了买卖合同、不动产权证书、借款合同、抵押合同、双方身份证明、购房款支付凭证等材料。登记机构受理后进行审核，发现该房屋于2025年7月因李某与张某的民间借贷纠纷被甲市B区人民法院依法查封，查封期限3年，且查封文书已送达不动产登记机构记载于不动产登记簿。王某主张其为善意购房人，对查封事实不知情，要求登记机构继续办理登记。

问题：

1.不动产登记机构是否应当为双方办理转移登记及抵押权首次登记？请说明法律依据。

2.若王某对登记机构的不予登记决定不服，可通过哪些途径救济？

3.若后续查封解除，双方重新申请登记，不动产登记代理人应当提示双方补充哪些材料？

参考答案：

1.不动产登记机构应当作出不予登记决定，驳回双方的登记申请。法律依据为《不动产登记暂行条例》第二十二条第（五）