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2026年土地估价师考试实务操作模拟试卷

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、案例分析题（一）

某市拟对市中心一块商业用地进行拆迁补偿，委托甲土地评估机构进行评估。该地块面积为5000平方米，现状为待拆迁的旧商业楼，土地用途为商业用地。评估基准日为2026年6月1日，估价目的为拆迁补偿。甲机构收集到以下资料：（1）该地块所在区域2025年商业用地出让平均价格分别为：容积率1.0时，每平方米地价8000元；容积率为2.0时，每平方米地价15000元。（2）根据城市规划，该地块未来最高容积率为2.5。（3）该旧商业楼建筑面积为6000平方米，建筑重置成本为800万元，成新率为五成。（4）评估人员实地查勘发现，该地块周边配套设施完善，交通便捷，但环境一般。（5）类似新商业项目建设成本为3000元/平方米，开发周期为2年，其中建设期利息为200万元。（6）该地块所在区域土地出让过程中，土地使用权价格与土地出让金之和占出让总价款的70%。（7）当地政府规定，拆迁补偿采用重置成本法与市场比较法结果孰高原则确定。

请根据以上资料，完成以下任务：

1.分析该地块市场比较法的选用前提和步骤。

2.运用市场比较法估算该地块在2026年6月1日的土地使用权价值，并列出计算过程。假设选取了三个可比案例，其成交价格、交易日期、容积率、交易情况修正系数、区