从主体信用到项目信用：资产证券化助力构建房地产发展新模式 202609.docxVIP

政策解读债市研究

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从主体信用到项目信用：资产证券化助力构建房地产发展

新模式

2026年9月2日

摘要：

2026年8月28日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），指出要改革房地产开发融资方式，充分发挥资本市场功能，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，其中资产证券化被置于关键位置。本文梳理了房地产开发企业依赖主体信用的融资模式背景，侧重分析了《意见》在CMBS、不动产ABS及REITs等领域的相关安排，关注项目资产、现金流和合规性，并从监测、处置、协同三方面阐述风险防范体系。文章进一步指出构建房地产发展新模式下，资产证券化在落地过程中面临项目独立核算缺失、估值标准待统一等现实挑战，长远来看，《意见》标志着资本市场支持房地产发展进入新阶段，资产证券化将成为连接资本市场与房地产高质量发展的核心纽带，推动形成以项目信用为基础的市场化融资体系。

关键词：房地产发展；融资模式转型；资产证券化；项目信用；现金流

正文：

一、房地产开发企业融资模式转型的背景

（一）融资资源分配与项目质量的错位

长期以来，房地产行业的融资体系以主体信用为核心评估依据。银行授信多依据“白名单”制度进行分配，债券市场定价主要参考主体评级，资本市场再融资则侧重于企业市值与品牌信用水平。在行业上行周期中，以主体信用