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买卖附有租赁的房屋案例

一、引言

近年来随着二手房交易市场的活跃度不断提升，附有未到期租赁关系的房屋买卖已经成为常见的交易类型，此类交易涉及房屋所有权人、承租人、买受人三方主体的权利交叉，很容易引发纠纷。根据中国司法大数据研究院发布的相关研究报告，涉及租赁关系的房屋买卖合同纠纷占全部二手房交易纠纷的比例接近两成，其中近七成纠纷的核心争议都指向“买卖不破租赁”规则的适用边界与违约责任划分问题（中国司法大数据研究院，2022）。本文选取的案例是某基层人民法院审理的典型带租约房屋买卖纠纷，案件事实具有普遍代表性，裁判标准也符合当前司法实践的通用导向，通过对案件的拆解分析，不仅可以厘清此类交易的法律规则，也能为三类主体的风险防控提供可参考的实践指引。

二、案例基本事实梳理

（一）交易前的权利状态

案涉房屋位于某省会城市主城区的成熟居住小区，原所有权人为李某，李某在几年前因工作调动计划长期在外市居住，便将案涉两居室住宅对外出租，与承租人王某签订了为期五年的书面租赁合同，约定每年租金三万元，按年预交，承租人经出租人同意可以对房屋进行简单装修，租赁期内如果出租人出售房屋，应当提前三个月通知承租人。合同签订后王某一次性支付了第一年的租金，随后对房屋进行了总花费约四万元的基础装修，便入住使用，后续每年都按时预交下一年的租金，截至案涉房屋交易发生时，王某已经预交了剩余三年的全部租金，租赁合同还有近三年