基础设施公募REITs的收益来源与估值方法.docxVIP

基础设施公募REITs的收益来源与估值方法

一、引言

基础设施是支撑经济社会平稳运行的核心压舱石，长期以来我国基础设施建设主要依靠债务类资金推动，在投资规模持续增长的过程中，也逐步积累了存量资产规模大、债务周转压力高、资产运营效率待提升等现实问题。基础设施公募REITs作为连接实体存量资产与资本市场的权益型直接融资工具，通过资产证券化的方式实现了成熟基建资产的公开上市，打通了“投资-融资-管理-退出”的资金闭环，既为基础设施领域的存量资产盘活提供了可持续的市场化路径，也为广大社会资本提供了兼具稳定性与成长性的大类资产配置选项。作为兼具债性稳定现金流与股性资产增值属性的标准化金融产品，基础设施公募REITs的价值核心建立在底层资产的持续运营能力之上，不存在脱离资产运营表现的无风险收益（中国证券投资基金业协会，2023）。

在市场从试点走向常态化发行的过程中，部分参与主体对REITs的收益逻辑仍存在认知偏差：部分投资者将其等同于高收益固定收益产品，忽视资产运营波动可能带来的风险；也有部分投资者将其视为可短期炒作的主题类权益资产，过度追逐交易价差而忽略资产内在价值。同时行业在资产估值层面也存在方法选择不统一、参数假设不审慎、结果调整不及时等问题，容易引发二级市场价格大幅波动、投资者适当性错配等风险。基于此，系统拆解基础设施公募REITs的多层次收益来源，梳理适配不同资产特征的估值方法体系