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假设开发法和剩余法一样吗

记得刚开始接触房地产估价的时候，我总把“假设开发法”和“剩余法”混为一谈，总觉得它们是一回事，甚至在第一次拿到实习任务时还闹了笑话。现在回想起来，那种“明明名字像，结果却完全不同”的错愕感，大概是我职业初期最深刻的记忆之一。直到跟着师傅做了一个具体的土地开发项目，亲手用这两种方法算了两遍，才算真正搞明白——这俩方法根本不是一回事，今天就结合那段经历好好聊聊，它们到底哪里不一样。

事情是这样的，我当时在一家公司的评估部门实习，带我的师傅是个年经验的老估价师。第一次独立上手的任务是评估一块“某区域”的待开发土地，大致情况是：面积约5000平方米的空地，规划用途是商业用房，土地使用权年限40年，现在的问题是要算出这块地目前的市场价值。师傅当时就给了我两个选择：“你用假设开发法，再用剩余法各算一遍，看看结果怎么样。”我当时心里还犯嘀咕：“这俩名字这么像，结果肯定一样吧？师傅是不是故意考我？”

刚开始动笔时，我确实觉得它们像。比如教材里写的假设开发法，全称是“剩余法”“预期开发法”，说的是预测待估土地开发完成后的价值，扣除开发成本、费用、税金和合理利润，得到土地价值；而剩余法又被称为“假设开发法”，说是从开发完成后的总价值中，扣除开发成本、专业费用、利息、利润、税费等，再倒推土地价值。这不就是换了个说法吗？我当时傻乎乎地想，可能在行业里这俩名字随便用？

带着这个疑问