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房屋买卖中阴阳合同风险

一、房屋买卖阴阳合同的基本内涵与生成逻辑

（一）阴阳合同的概念界定

房屋买卖领域的阴阳合同，是指交易双方就同一房屋买卖事项签订两份内容存在差异的合同，其中“阳合同”是对外公开、用于向不动产登记部门、税务部门、银行等机构提交备案的合同，通常约定的交易价格远低于实际成交价格，核心目的是降低税费缴纳基数、减少税费支出；“阴合同”则是交易双方私下签订、实际履行的合同，约定的是真实的交易价格、付款方式、交房时间等核心条款，仅在交易双方及知情的中介方范围内留存。从民法层面来看，阴阳合同本质属于通谋虚伪表示，阳合同对应的意思表示是双方虚假作出的，仅用于应对外部监管，不代表双方的真实交易意愿，而阴合同才是双方真实合意的载体（杨立新，2021）。

（二）阴阳合同的生成动因

阴阳合同在二手房交易领域长期存在，核心动因来自三方的逐利需求叠加监管漏洞。首先是交易双方的成本规避动机，对于买方而言，契税的缴纳基数以备案合同价格为准，做低备案价可以直接减少契税支出，部分需要申请房贷的购房者也一度误以为做低价可以降低首付门槛；对于卖方而言，个人所得税、增值税的缴纳同样与备案价格挂钩，尤其是持有不满两年的房屋，做低备案价可以减少数万元甚至数十万元的税费支出。其次是中介机构的促成交易动机，部分房产中介为了快速撮合交易、获取佣金，会主动向交易双方提出签订阴阳合同的“避税方案”，将其作为吸引客户的