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REITs产品的底层资产定价逻辑研究

一、引言

REITs即不动产投资信托基金，是盘活存量资产、拓宽实体融资渠道、丰富居民投资品种的重要金融工具。从全球成熟市场的发展经验来看，REITs已经成为与股票、债券并列的重要资产类别，在居民资产配置中占据重要地位。我国公募REITs试点启动以来，市场规模稳步扩大，底层资产范围持续拓展，已经从最初的基础设施领域延伸到保障性租赁住房、消费基础设施等多个领域，市场影响力不断提升。REITs的核心价值来源于底层资产，底层资产的定价是否合理，直接关系到发行环节的定价公允性，也关系到二级市场的平稳运行，更关系到投资者的合法权益和市场的长期健康发展。当前国内REITs市场还处于发展初期，定价机制仍在不断探索中，部分产品出现的溢价或折价波动，也反映了市场对底层资产定价逻辑的认知还存在差异。因此，深入研究REITs底层资产的定价逻辑，厘清其内在规律和实践难点，对于完善REITs定价体系、推动市场高质量发展具有重要的理论和现实意义。REITs市场的健康发展离不开科学合理的定价机制，而底层资产定价则是整个定价体系的基石（吴晓求，2022）。本文将从底层资产的核心属性出发，逐层梳理定价的核心逻辑维度，分析当前实践中面临的挑战，并提出相应的优化路径，以期为相关市场参与者提供参考。

二、REITs底层资产的核心属性与定价基础

底层资产是REITs产品的价值载体，理解其