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房屋租赁合同备案的法律效力

一、房屋租赁合同备案的制度概述

（一）房屋租赁合同备案的定义与核心属性

房屋租赁合同备案，是指房屋租赁当事人按照法律规定，向住房和城乡建设主管部门提交租赁相关材料，将租赁关系信息记入房屋租赁登记备案系统的行为，本质上是行政机关针对房屋租赁行为实施的行政管理措施，并不具备创设民事权利的属性（王利明，2021）。从属性上看，租赁备案兼具公法管理与私法服务双重功能，公法层面其是主管部门掌握住房租赁市场运行情况、规范市场秩序、落实房屋租赁税收征管的重要抓手，私法层面其是对租赁关系的法定公示方式，能够为租赁双方的权利主张提供效力支撑。

（二）我国房屋租赁合同备案制度的规范依据

我国现行规范层面已经形成了从法律到部门规章的完整租赁备案规则体系：全国人大常委会发布的《城市房地产管理法》明确规定，房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案，确立了备案制度的法律地位；2021年实施的《民法典》则在合同编租赁章中明确了登记备案与合同效力的关系边界，划清了公法管理与私法自治的界限；住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》则对备案的流程、所需材料、法律责任作出了具体规定，明确了备案的操作细则（全国人大常委会，2019）。

明确房屋租赁合同备案的制度定位与规范基础后，其法律效力可以从内部到外部、从基础到延伸逐层展开，形成完整的效力体系。

二、房屋租