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抵押权与租赁权冲突处理

一、抵押权与租赁权冲突的基础法理阐释

（一）两类权利的基本属性界定

抵押权是典型的担保物权，核心功能是保障债权人的债权得以实现，权利人无需占有抵押物，即可在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，就抵押物的变价所得优先受偿，其核心指向是标的物的交换价值（王利明，2022）。租赁权本质上是基于租赁合同产生的债权，但随着“买卖不破租赁”规则的确立，租赁权已经具备了明显的物权化属性，承租人可以基于合法有效的租赁合同，长期稳定地占有使用租赁物，甚至可以对抗租赁物的所有权受让人，其核心指向是标的物的使用价值（崔建远，2021）。

两类权利的属性差异天然埋下了冲突的隐患：抵押权人关注抵押物能否顺利变价、变价金额能否覆盖债权，而租赁权人关注能否持续稳定地使用标的物，当两种权利同时作用于同一不动产时，各自的利益诉求很容易出现矛盾。比如抵押权实现时需要拍卖抵押物，若标的物上存在未到期的租赁权，既可能降低潜在竞买人的购买意愿，也可能拉低抵押物的拍卖价格，直接损害抵押权人的利益；而若为了保障抵押权实现直接破除租赁关系，又会损害承租人的合理预期，甚至给承租人带来装修损失、搬迁损失、经营中断损失等不必要的成本。

（二）冲突的核心本质与构成要件

抵押权与租赁权的冲突本质上是两种正当利益的价值冲突，二者均具备合法的权利基础，不存在先天的效力优劣之分，冲突的根源是同一标