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房屋租赁合同法律风险

引言

近年来，我国住房租赁市场规模持续扩大，超两亿新市民、青年人通过租房满足居住需求，房屋租赁已经成为我国住房供应体系的重要组成部分。但与此同时，涉房屋租赁合同纠纷的数量也逐年攀升，最高人民法院公布的数据显示，这类纠纷已经占全部民事案件的近十分之一，无论是出租人还是承租人，都可能因为对法律规则不熟悉、合同操作不规范而遭受财产损失。房屋租赁合同的法律风险贯穿事前尽调、合同订立、履行到纠纷解决的全流程，系统梳理这类风险的生成逻辑、具体表现与防控路径，对于保护租赁双方合法权益、维护住房租赁市场秩序具有重要的现实意义。

一、房屋租赁合同法律风险的生成逻辑与现实特征

（一）风险生成的底层逻辑

房屋租赁合同属于诺成、双务、不要式合同，只要双方就租赁事宜达成合意即可成立，法律并未强制要求采用书面形式，这种灵活性在降低交易成本的同时，也为纠纷产生埋下了隐患。我国民法学者王利明在相关研究中指出，租赁合同的不要式性、租赁双方信息的不对称性、租赁周期的持续性，是这类合同法律风险高发的三个核心原因，很多当事人出于信任或者嫌麻烦的心理，省略了资质核查、书面签约、证据留存等必要环节，最终产生争议时无法举证维护自身权益（王利明，2021）。从法律关系的本质来看，房屋租赁合同同时涉及物权与债权双重属性，租赁期间房屋的所有权仍归出租人，但使用权转移给承租人，两种权利的边界如果没有通过合同明确划