房地产估价课件PPT2房地产及其描述精品教案课件讲义PPT.pptVIP

第二章房地产及其描述第一节房地产的含义一、房地产定义房地产是指土地及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。二、存在形态(自然属性)1、地——土地地球的表面及其上下一定范围内的空间2、房——建筑物房屋、构筑物、其他地上定着物3、房地土地（房地产估价中）1、估价时处理方式1）无视建筑物的存在2）考虑建筑物的存在对土地的影响2、土地利用所受到的限制（拥有者自身的能力以外限制）1）土地权利的设置以及行使的限制2）房地产相邻关系的限制3）土地使用管制限制A：土地权利的设置及行使的限制我国土地政策：“国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公共设施除外。”地下资源的归属：与土地所有权分离：更公平土地所有者拥有：地下资源的更有效利用B：房地产相邻关系的限制房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及形式其他权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，是对房地产所有权、使用权的一种限制。通风、采光、排水、排污的相邻关系险情危害的相邻关系C：土地使用管制城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度等的规定容积率=总建筑面积/土地总面积建筑密度（建筑覆盖率）=建筑基底总面积/土地总面积各层面积相同时容积率=建筑密度X建筑层数三、价值属性（法