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建筑物区分所有权纠纷处理

引言

随着我国城镇化进程的加快，高层住宅小区已经成为城市居民居住的主要形态，基于建筑物专有部分与共有部分的权利冲突也日益增多，建筑物区分所有权纠纷已经成为当前基层民事纠纷的重要类型，直接关系到广大业主的切身利益与社区的和谐稳定。这类纠纷往往涉及多方主体，利益关系复杂，单纯依靠诉讼判决不仅成本高，也容易激化邻里矛盾，因此探索合法合理、多元柔性的处理方式，就具有重要的现实意义。本文将从建筑物区分所有权的基础内涵出发，分析纠纷产生的深层诱因，梳理当前纠纷处理的原则与路径，同时提出源头预防的相关建议，为这类纠纷的妥善解决提供参考。

一、建筑物区分所有权的内涵与纠纷常见样态

（一）建筑物区分所有权的法定内涵

建筑物区分所有权是我国民事法律体系中专门针对高层住宅设立的特殊物权类型，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，本质上是专有部分所有权、共有部分共有权、共同管理权三项权利的复合，三者不可分割，其中专有部分所有权是核心，共有权与共同管理权都依附于专有部分所有权存在，业主转让专有部分所有权时，另外两项权利也会一并转让（全国人民代表大会常务委员会，2020）。简单来说，业主自己家的房屋内部属于专有部分，业主享有完全的所有权，可以自主使用、处分，但房屋的外墙、楼道、电梯、小区绿地、公共道路、公共配套用房