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REITs产品现金流折现定价框架

一、引言

近年来，我国基础设施领域不动产投资信托基金市场快速发展，产品类型不断丰富，参与主体持续扩容，已经成为资本市场的重要组成部分。作为连接一级市场发行与二级市场交易的核心环节，REITs产品的定价合理性直接关系到原始权益人的融资效率、投资者的收益预期以及整个市场的长期健康发展。在各类REITs定价方法中，现金流折现法因能够直接反映底层资产的内在价值，成为全球范围内应用最广泛的定价工具，也逐步形成了一套完整的操作框架。本文将从基础逻辑出发，逐层拆解REITs现金流折现定价框架的核心构成要素，分析实操层面的场景化调整机制，探讨框架的应用边界与优化方向，为理解和