城中村改造政策下长租公寓租金定价模型与敏感性测算分析.docx

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城中村改造政策下长租公寓租金定价模型与敏感性测算分析

经多期现金流折现模型推演，在严格资本支出控制与政策补贴叠加场景下，优质存量改造项目加权平均内部收益率可稳定于百分之十二至十五区间。规模扩张让位于单店运营效率，租金溢价能力取决于交付标准与社区服务密度。盲目套用传统住宅开发高周转逻辑将直接击穿资金安全垫。

核心假设与测算框架搭建

测算周期统一设定为十年，完整覆盖资产获取、集中整改、招商爬坡与成熟运营四个阶段。折现率采用无风险利率叠加行业风险溢价的组合法，基准取值锁定在百分之八点五。租赁期限按主流市场签约时长设定为二十四个月，续租率参数取保守值百分之六十五。资本性支出划分为硬装、软