次渠市调报告.doc

市场调查报告 调查时间：2001年8月15日 调查目的：为次渠项目提供参考 调查内容： 区域分析 ⒈　位置 次渠镇位于北京市东南郊，京津塘高速公路的东侧，城市规划五环路南侧，隶属于北京市通州区。 ⒉　交通 次渠镇距京津塘高速公路8公里，设有上一下双车道道路，时速平均可达60㎞/h。次渠镇大街是镇内的主要交通干路。公交线路目前较少，仅有11路小公共汽车（通往北苑环岛）和913路（次渠镇—大郊亭）运营时间为6：00—20：00。从发展角度看，公交线路的完善是非常重要的。 ⒊　自然环境 该地区由于是郊区，人口密度低，四周多树木与农作物，因此空气新鲜。 ⒋　人文环境 居住人口密度低，以本地农村居民为主，以市区拆迁人口，外地进京商人，单位职工为辅。 服务配套设施 主要集中在次渠镇大街两侧及沿线。主要设有农业银行、派出所、邮局、卫生院、幼儿园、中学、小型商场和超市、酒楼……等。市政配套设施目前受经济影响，较为落后。道路比较脏乱。 次渠工业基地 经北京市政府批准为区县级工业开发区，是北京市确定的23个重点工业开发区。随着工业区的逐步建设会为次渠镇带来新的经济增长点,同时也会对次渠地区的房地产开发业创造先决条件,使整个地区基础设施逐步完善。 项目分析 次渠镇区域内的房地产开发尚处于初期，住宅项目稀少，主要集中在镇大街两侧，以教育基地立项的通州区产权房开发为主，商品房开发基本属于空白。 此次调查以镇大街两侧项目为主，以及靠近羊坊环岛的区域。 市调项目包括：次渠镇内的怡芳园、府东苑、通州教师住宅楼项目、羊坊环岛东侧的晓康小区。 价格状况： 晓康小区由于在羊房环岛，靠近京津塘高速路，价格明显高于次渠镇项目，目前均价2400元/㎡。 次渠镇项目价位相对小康小区低将近1000元/㎡，目前均价在1300－1500元/㎡。 市场表现： 晓康小区99年开始销售时并不理想，2000年两广拆迁带来大量拆迁客户，约占70％，通州区的单位购买也占一定的比例（约100套）。目前销售率在80％以上。 府东苑一期从今年2月销售以来销售率达到90％。二期7月15号开盘至今销售率在30%以上。 怡芳园由于开发较早目前已销售完毕。 户型分析 户室比例 一居室数量较少，以两居室、三居室为主，没有顶层复式结构户型。晓康小区两居室、三居室的户型种类较少，府东苑小区两居室、三居室的户室比接近50％：50%。 畅销户型 两居室是该地区的畅销户型，一居室销售不畅。 ④客群情况：客群由当地居民、城内拆迁户、集团卖家构成，其中：城内拆迁户占60％以上的比例。 项目名称 晓康小区 怡芳园 府东苑 教育基地项目 建筑规模 14栋 6栋 1栋 3栋 建筑形式 多层板楼 多层板楼 多层板楼 多层板楼 户 型 一居 76 m2、80 m2 比例：83% 103．3 m2、 m2、113．98 m2比例：45% 无 二居 —— 129．49 m2 比例：38% 80－85 m2 三居 115 m2、146 m2 比例：17% 107．62 m2、170．62 m2 比例：17% 110－120 m2 畅销户型 二居 80．13 m2 二居 98.29 m2 103.33 m2 平均价格 2400元/ m2 元/ m2 未开盘 销售周期 12个月以上 6个月 销售率 85% 100% 一期90％；二期30％ 60％对外销售 配套设施 中心花园 入住时间 已入住 已入住 宣传途径 散发DM单、拆迁实地宣传 报纸广告、散发DM单 无市场推广 周边地区住宅市场分析 次渠镇相近的经济技术开发区和大兴旧宫地区开发时间较早,从发展角度应借鉴这两地区的开发经验。 1、概述 北京开发区位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。距南四环3.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里。北京经济技术开发区是于1994年8月25日经国务院批准为北京市唯一的国家级开发区，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。北京开发区一期15平方公里的区域，东靠京津塘高速公路，西邻凉水河，北侧为1公里宽的城市规划绿地，东侧是高尔夫球场。区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。 2、交通 开发区内道路宽阔，车流畅通。区内的公交系统不甚发达，只有927、946等几条公交线路通向北京市区。 3、自然环境 开发区周围被绿林环绕，东侧与高速公路之间有300米绿化带，北侧与五环路间有1000米绿化隔离带，西侧与凉水河间有100米宽绿化带。全区绿化率超过50％。已开工的企业的绿化面积，也已按要求达到总占地面积50％以上。目前区内累计完成绿化面积40万平方米，形成了四季常青、三季有