中原_深圳地产月报(2010年5月).docVIP

深 圳 地 产 月 报 (二级市场2010年5月刊) 深圳中原·市场研究部 2010年6月9日 第一部分 总体市场分析 1. 月度市场概述——成交低迷，让价者得市场 5月6日深圳市政府发出《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神 坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》，与北京相比，深圳房地产调控细则要宽松许多。不过，国务院原有的调控政策已经足够严厉，延续4月新政后的走势，5月份深圳整体市场依然低迷，全市仅成交住宅1423套、11.89万平方米，环比分别减少56%和59%，同比更是减少83%和85%，本月的成交量也是自2008年以来，除2008、2010年春节月份外，全市新房成交最少的月份。而5月份的新增供应并不低，虽然环比减少3.4%，但依然有39万平方米的量，加上4月新增的供应，5月份可售住宅量大于2009年底。 政府严厉的调控政策使得市场上观望气氛浓重，一些想购房的客户也因房贷而被迫放弃，5月楼盘销售普遍惨淡，新推预售项目整体销售率22%，比上月低3个百分点。一些新盘本月销售率不足1成，超过3成的寥寥无几。不过，我们也看到一些项目取得不错的开盘成绩，如侨城馨苑开盘售出近4成，水榭春天二期开盘售出超过4成，上品雅园开盘更是售出近9成，另外，整体销售率不高的天健时尚空间，其价格比较优惠的2栋，销售率也接近5成。这些销售理想的楼盘都有一个共同的特点，即价格与之前预期的相比，都有比较大幅度的回落，侨城馨苑之前预期价格30000元/平方米以上，开盘均价25000元/平方米左右；水榭春天二期之前预期价格25000元/平方米左右，开盘均价20000元/平方米；上品雅园开盘均价12500元/平方米，之前价格15000元/平方米左右。在大幅调低开盘价格后，这些楼盘性价比有很大提高，与周边楼盘比，具有很大吸引力。从这些热销的楼盘我们看到，其实市场上刚性需求依然不少，只要有合适的价格，很多人仍愿意入市。 虽然房价有所松动，但是很多价格只是与之前预期的相比下跌，与前期价格或与周边价格相比，楼盘价格依然高高在上。5月份潜龙曼海宁高价入市，财富港、鸿威海怡湾、阳光天健城等盘价格都比之前大幅提升。在售楼盘价格大多维持在之前的高位，五一春交会促销的楼盘屈指可数。下半月虽有一些楼盘提供一些优惠，但幅度大都比较小。不过，受关内低价单位成交多的影响，5月份全市住宅成交均价19653元/平方米，环比下跌4.44%。南山受丽湾商务公寓影响，均价环比下跌近3成，罗湖兰亭国际成交一些内部优惠单位，全区均价下跌超2成，福田均价下跌幅度也超过1成。 5月27日国务院下发《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，其中提到“出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革”，加上有消息称上海、重庆已经上报房产税征收方案，这加剧了市场对近期征收房产税的担忧。严格房贷及房产税征收预期增加，无疑会对市场产生更大影响，预计6月份楼市仍会保持在比较低迷的水平，房价进一步松动，降价促销的楼盘会增加。在刚需强劲情况下，随着促销楼盘的增加，6月份成交量也会有所回升，特别是宝安、龙岗两区，除了其存量较多的因素外，5月底国务院下发批文，深圳特区行政范围扩大至全市范围的申请获得通过，这利好宝安、龙岗楼市，有望促进两区楼盘的成交。 2. 供应量分析——供应小幅回落，中小户型供应较多 5月全市6个楼盘取得预售许可证，批售住宅29.05万平方米，环比大幅减少35.43%。 图1 历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010年） 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 5月全市14个楼盘推盘，比上月少7个，总共新推住宅39.01万平方米，环比减少3.42%，同比减少11.30%。春交会前后、5月上旬推盘量较大，9个楼盘推出住宅26.12万平方米。 图2 历年深圳市一手商品住宅每月推售情况（2008-2010年） 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 分区来看，5月份南山、宝安和龙岗有楼盘取得预售，南山侨城馨苑和东方银座公馆取得预售，批售住宅5.59万平方米，宝安水榭春天取得预售，批售住宅9.91万平方米，龙岗家和盛世、振业峦山谷和千林山居取得预售，批售13.55万平方米。 5月份宝安推盘最多，7个项目推出住宅23.20万平方米，环比增加121.37%，本月也是2008年10月份以来宝安推盘最多的月份。宝安新增供应主要来自宝安中心区，虽然只有2个项目推出，但供应住宅达13.62万平方米。南山新增供应也增加，3个项目供应9.19万平方米，环比增加44.72%，3个项目分别位于华侨城、后海和前海片区。龙岗新增供应大幅减少，推盘个数只有4个，比上月少5个，供应住宅仅6.62万平方米，环比少64.29