2005年深圳绿茵丰和项目商业营销思路合作建议书

一、項目简介二、項目swot 分析三、項目商业定位三、項目商业定位三、項目商业定位本项目的核心商圈的消费群：南山国土规划局、南山公安局等周边临近的公务员；项目周边的居住居民、周边未来建成的高档住宅客户；受项目特色商业吸引，由地铁或交通工具带来的消费群。四、項目銷售方式建议五、項目合作建议第三阶段分割销售（独家招商及独家销售代理）（一）、独家招商代理取费标准：1 ）、招商月费我司将在白金汉宫项目开展招商的过程中，每月向贵司收取招商月费人民币万元整，此费用将来在招商佣金中冲抵。2 ）、招商佣金我司招商成功后，将向贵司收取相当于该商家租赁期平均月租金一个月的租金（不含免租期）作为我司招商的佣金报酬。（二）、独家销售代理取费标准：按完成销售额的1.5% 计提销售佣金。* 森拓普企业顾问（深圳）有限公司CentaPro International (Shenzhen) Limited 商业营销思路合作建议书绿茵丰和项目（機密文件）NO.0050418 Invest 商業投資項目Member of Centaline Group 中原集團成員2005 年4 月CentaPro 目錄一項目簡介二項目SWOT 分析三、项目商业定位四銷售方式建議五项目合作建议 森拓普企业顾问（深圳）有限公司CentaPro International (Shenzhen) Limited CentaPro 項目名稱：深圳润裕房地产开发有限公司位置：南山区深南大道旁南山国土局与南山公安局旁总商业面积：4862 平方米楼层：局部三层，其余均为二层A 栋：1 、2层商场B 栋：1 、2、3层商场C 栋：1 、2层商场功能劃分：目前項目功能劃分及設計方案尚未最終確，盡可能按照合作要求方設計規劃合作方式：銷售及租賃形式售價及租金：面議CentaPro 威胁：A 、不处于深南大道两侧昭示性不强B 、周边具有体量相当的项目正处于开发阶段，未知的商业格局将形成新的竞争C 、项目临边的老社区商业开业已久，本项目商业氛围需要一定时间培育机会：A 、项目周边将建立较大的社区住宅群，将为以本项目带来人气B 、本项目是高尚住宅，未来消费群的具有较高的消费能力C 、周邊業態比較單一，相對低檔落後，給予項目較大發展空間劣势：1 、本区域不是成熟商圈，商业市场需要时间培育2 、本项目是社区性商业，商业辐射力有限优势：优异的区位价值开发商具有成熟的商业品牌经验交通便利项目三面临街展示面优越本项目定位体量近两万㎡，能满足各商家的要求CentaPro CentaPro 贴近街坊 服务社区方向：CentaPro 依据：三大法则＋绝对保障CentaPro 法则一：立足现有消费群体。项目总商业体量最多4800 ㎡，整体商业的辐射力核心在周边居民。项目片区为大型社区住宅区，具有自己的消费群且拥有一定数量的已建好的社区居民，自己自足型社区商业有较大生存空间。三大法则CentaPro 法则二：放眼未来消费群体。西部通道的开通，势必大大加强香港与南山的联系，片区商业将成为港人投资首选的口岸物业。随着周边新兴住宅的开发，大批高收入人群的入住，超强的消费力将有力冲击现有商业业态。三大法则三大法则法则三：发展现有优势业态挖掘辐射范围广适应片区发展之稀缺业态CentaPro 三大法则CentaPro 本商业3公里半径边沿商圈消费群1.5 公里半径次商圈消费群0.5 公里半径核心商圈消费群项目消费客户群就是绝对保障CentaPro 项目商业定位商业经营定位——一楼：社区配套商业二楼：休闲配套商业三楼：健康配套商业形象定位——具有和住宅想一致的、别具一格的特色项目商业业态规划细化2000 名典/雨花西餐厅、思妍丽美容中心等休闲配套2F 800 2000 面积（㎡）中航、金朝阳等健身会馆银行、干洗店、体育用品专卖、英文教育书店、7+11 、精品家居用品店等等建议商家健康配套社区配套业种3F 1F 楼层CentaPro CentaPro CentaPro 1 、销售策略：★：利☆：弊备注：在项目销售方式的操作中，整层销售的价格与分区销售的价格之间，将会有10%-20% 左右的浮动。项目可行性操作模式利弊分析根据本项目的目标与策略分析，本项目的操作模式总体来看可分为分割销售、整层销售、整体销售三种模式，三种模式各有利弊，具体如下：★提高销售单价★降低投资门坎☆国家政策控制☆后续管理问题复杂分割销售（产权式、带租约等）★资金回笼迅速★减少销售投入及后续管理问题★销售价位适中☆业态难以控制☆投资门坎较高，客户面相对狭窄整层销售★资金回笼迅速★减少销售投入及后续管理问题★业态统一，利于项目形象☆销售价位较低☆投资门坎较高，客户面相对狭窄整体销售利弊销售模式CentaPro 2 、具体销售方式：根据商家租赁年限每年8% 返租方式