2010年东莞常平新鸿基地产金湾半岛项目营销策划

主推广语 橙花海岸，富贵天堂（地）！ 橙花海岸：西班牙三大海岸之一。 富贵天堂：强调项目的高品质和尊贵感！ 户型定位 50% 80-120 空中廊院 1.5% 35-50 酒店公寓 23.5% 120-150 美景艺墅 15% 200-300 联排别墅 10% 300-450 独立别墅 面积比 面积（㎡） 户型类别 价格定位 项目总体均价 独立别墅 联排别墅 美景艺墅 空中廊院 ◎市场比较法 价格推论 ◎目标需求法 价格验证 价格确定的过程包括两部份：首先通过市场比较法初步确定各产品类型的单价和总价，同时通过目标需求定价法对初步推论的价格进行验证。 价格定位 价格定位系统：市场定价法 4500元/㎡ 空中廊院 5000元/㎡ 酒店公寓 5500元/㎡ 美景艺墅 9000元/㎡ 联排别墅 6000元/㎡ 10000元/㎡ 独立别墅 总体均价 价格 户型类别 产品规划建议 1 水榭亭台 产品规划建议 2 增加附加值 赠送阁楼 赠送大露台 赠送阁楼 赠送露台 赠送半地下室 产品规划建议 3 酒店公寓 签于市场对容积率敏感度不高，建议可适当增加容积率，在商业街上加设小户型住宅，作为项目的配套和补充。 面对周边工厂中层管理人员及业主投资者。 水晶银座 钻石男女 产品规划建议 4 情景商业 10000㎡ 休闲风情商业街 营造休闲风情街，作为项目的商业配套，满足业主的日常生活需要。 常平标志性特色街区 资本运营 先招商后销售 量身定做，设计考虑经营 产品规划建议 5 西班牙温泉会所 西班牙宫庭豪华会所，多种设施。高贵大方，又颇具特色！ 双首层会所 大型高档餐厅 如： 丹桂轩 海港酒楼 … 引进深受港人欢迎的大型高档酒楼，既可对外营业，又可作为社区的配套。 （中原商会会员） 产品规划建议 6 其 它 完全的通风采光设计——“三明主义” 观星台 阳光生态车库 入户花园 1.5米间隔双拼别墅 … 产品规划建议 6 增加利润 若本项目由中原操作，我们认为通过在商业和公寓方面的特殊处理，预计至少可增加5000万以上销售额。 营销策略 现场感染式包装策略体系 洽谈区——舒适、尊贵、氛围 沙盘： 夸大区位模型及规划模型 外省群体实际购买力增强 企业管理层崛起 外省经商者增加 物流业兴起… 外省人身份证购房现象 港人内地婚姻 外省客户购买户型 与港人购买需求一致 两房 70-90㎡ 三房 95-110㎡ 高档住宅消费者，注重安全、交通、 配套资源；也购买投资型物业！ 工业园区的外资企业高级管理人员和 企业主，拥有较强的经济实力！ 购房主要集中在有血缘、工作缘、 生活缘的区域 ！ 有部分香港中低层收入阶层来常平 养老/居住 ！ 一、港台人士 客户购房特征 客户购房特征 二、本地户籍人口 本地人物质经济充裕，购买力较强，生活 水平已步入后小康时代 ！ 如自住,本地人多购买140平方米以上， 大面积单位，价格高！ 注重住宅的品位 、舒适、投资！ 有自住房，对投资型物业欲望很强！ 三、外来白领 外来白领/高级蓝领购房集中户型为一房、 两房、少量三房，付款方式主要为银行按揭 ！ 城市环境的改善以及政府鼓励，常平经济 崛起，外来白领愿意购房安家置业落户！ 如投资，小商铺是他们主要对象！ 客户购房特征 竞争来自哪里？ 常平镇区竞争对手 别墅产品： 阳光山庄 紫荆花园后期 东田丽园 金凯水都 碧湖花园 世纪康城 洋 房： 周边镇区竞争： 桥　头 横　沥 樟木头 大　朗 塘 厦 项目分析 项目地块 占地:500亩 容积率:0.9-1.0 N 项目位置 本项目 周边资源：司马假日酒店 常平最早的商务酒店之一； 东莞东部商务聚集地； 环境优美，多座别墅，大面积湖景园林； 项目南端 占地80万平方米，建面36万平方米。 建筑呈欧陆风格，花园式园林单位。 教师200余人，在校学生2000余人 周边资源：新星学校 项目北端 高压线 地块情况 两道高压线经过地块上空， 项目规划分析 罕见大面积湖景 珍罕别墅，户户临水 全新类别墅产品 曲折绕湖园径 园中小景，公共空间 别墅社区全景高层洋房 1、由于地块交通，品牌、利润要求，本项目必须开发高档住宅 2、“挖土成湖，堆土成山”，营造项目内部环境 3、项目地块原为池塘用地，适宜营造湖景 4、泛别墅系列产品，常平乃至东莞少有的规划设计 5、适当增加容积率，可提高开发利润。 项目SWOT分析 优势（S）： 劣势（W） ： 核心 项目位于常平镇，东莞东经济核心 便捷 到火车站、镇中心、周边镇区非常方便 规模 占地500亩，大型低密度豪宅社区 酒店＆贵族学校 紧邻风景秀丽司马假日酒店和新星学校 景观 项目内部大面积湖景，全景观社区 公共交通不便 直线距离较远