淮北凤凰城项目2009年下半年营销策略及执行报告

淮北凤凰城项目09下半年营销策略及执行报告 项目位于淮北市城西板块，离主城区实际距离较近，但属于传统意义上的陌生区域，且隧道缘故心理距离大于实际距离，周边配套缺乏 品质展示——会所增强会所内的销售氛围和品质认知，进一步提高项目形象，形成销售卖压 目的： 将项目一生之城的主形象价值深入传递给客户，一生之城的前两个价值观地点： 四马路、相山路、隧道东侧、相阳路大盘更新内容，淮海西路道旗更新内容主题： 挑战城市居住品质内容： 主形象 + 一生之城的居住观和建筑品质观 + A9-A13新房源火热登记中 咨询期 关键物料 影视片： 工会展场： 通讯录： 小沙盘 要求 工会分展场将是重要的接待地点，同时配合画架、海报等物料 展场轮值两个接待人员，保证接待车及时出发 海报： 在展场、会所及路演时普发 长期维系客户，持续传递项目信息 区域价值和环境、规划、开发商、小区环境、产品类型、产品唯一性、新产品户型图 作用 内容 项目工程进展，项目卖点、产品卖点、发展商信息、活动内容等等； 作用 内容 作用 在认筹前，进行项目形象宣传，深入告知高档形象 要求 形象片和产品篇，工会展场和会所播放 展示 活动 渠道 销售配合 关键物料 咨询期 关键事件回顾 营销力： 组团园林展示到位； 园林展示暨办卡活动、红酒品鉴会； 高密度、高频次集中推广 销售力： 客户盘点； 客户维系。 关键事项 认筹期 认筹期（11月28日~12月11日） 目标： 转化和积累意向客户共370批 在五周多认筹期内，如何成功转化和积累370批VIP卡客户？ 面临问题： 竞争策略： 客户策略： 推广策略： 样板房展示到位，各项工程进度进入峰点，提高认筹率和解筹率 长期客户维系，盘点客户，为后期销售服务 高强度、高密集，发出强大的市场声音，继续主打一生之城的配套和健康观 区域规划、大盘、产品等优势与实景展示相配合 强化差异化和唯一化形象，树立高端标准 阶段策略： 11.28 12.11 8月 9月 10月 11月 12月 1月 认筹期 认筹期 认筹期策略详解 11月 12月 认筹期 展示 推广主题 营销活动 推广渠道 销售配合 高压塔拆除 11.28 “认筹信息”+继续主推“一生教育 一生服务” 11月28日，高压塔拆除庆典 户外、电视、报广、网络、短信、现场围挡、竖幅、工会分展场 选房、引导 盘点 盘点客户、维系老客户（老带新） 12.11 12月5日，家装讲座活动 推广主题更新 展示条件1——高压塔拆除（11月28日前） 认筹期 展示 活动 渠道 销售配合 关键物料 营销活动1——高压塔拆除庆典暨A3-A6公开认筹办卡活动（11月28日） 认筹期 关键要求： 形式： 目的： 结合高压塔拆除工程节点，召开新闻发布会。并组织大型歌舞文艺活动，促进认筹 项目会所登记领取演出门票 礼品 当日认筹优惠 原则 筹备大型歌舞文艺晚会 演员邀约 产地选取 规模要大，体现项目的大气和品质感 展示 活动 渠道 销售配合 关键物料 选房权益： 认筹期：在售楼处办理，认筹金20000元，抵房款26000元；通过当日开始一直到后续的活动VIP卡可累计加分开盘兑换大奖 营销活动2——家装讲座活动（12月5日） 展示 活动 渠道 销售配合 关键物料 认筹期 关键要求： 形式： 目的： 脉冲式小活动持续保持旺场，促进积累诚意客户 知名设计师一期入伙户型装修方案推介会 建材卫浴等团购优惠 家庭装修比赛（方案及效果在销售现场由大众投票评选，颁发奖励） 知名设计师邀约 一期入住老业主带新朋友参加 装修比赛方案 推广渠道（11月28日~12月11日） 认筹期 11月 12月 1月 户外： 主形象 + 一生之城的教育和服务观 + A3-A6新房源火热登记中 相山路、相阳路、四马路 户外及所有灯箱道旗 报纸： 12月4日 淮北晨报（半版）形象+推广主题+火爆认筹+家装讲座活动 12月7日 淮北晨报（整版）形象+推广主题+即将开盘发售 12月11日 服务指南（整版）淮北日报（半版）形象+推广主题+即将公开发售 形象＋产品卖点＋火爆认筹+即将开盘 软文炒作：结合第三阶段推广主题 “一生教育 一生服务” 12月3日4日 邀约一期即将入伙的老客户介绍新朋友；信息点家装讲座活动 + 新房源火爆认筹中 短信： 展示 活动 渠道 销售配合 关键物料 矿区电视台、网络： 主形象+推广主题 11.28 12.11 户外内容更新 销售配合——盘点、引导客户 （11月23日~12月11日） 认筹期 目的： 进一步盘点客户需求，避免VIP卡客户对单位的重复选择，避免所有合理销控和引导，提高解筹率； 实施流程： 盘点客户需求 算价、引导客户需求 关键事项： 销售人员对客户诚意度的把握； 销售经理对销售房号的安排、控制；