瑞峰置业_2007年东莞万科大岭山麓湖别墅项目前期

在东莞房地产发展生龙活虎的年代，瑞峰有幸参与到万科大岭山项目的前期策划工作中来，一同与万科的同行探讨大岭山地块价值挖掘，过程痛并快乐，这其中，更饱含了瑞峰对万科项目的美好期待。瑞峰的努力以期为万科带来有价值的参考。 目录 区域价值发现 区域价值发现 区域价值发现 随着“制造业名城”定位和“五年见新城” 发展纲要的实施，东莞的城市化进程明显加快。 为增强城市中心对各个镇区的辐射力和凝聚力， 2001年东莞市政府开始着力打造中心区。随着中心区的城市核心形象越来越突出，城区的范围也逐步扩张。由于东江的限制，南城和东城成为城区主要的发展方向。 大岭山紧邻南城与东城，在地缘上必将成为主城区发展的有力承接地。 区域价值发现 东莞的粗放型经济发展模式在土地消耗、人均生产力方面已经表现出极大的局限性，产业结构转型升级势在必行。 松山湖作为东莞产业升级的火车头，必将带动周边镇区的产业结构转型。东莞市区的版图也将随着产业结构的转型而不断扩张，并且为实现产业转型后的城市发展留足空间。因此将松山湖纳入主城区是具有城市发展战略意义的考虑。 大岭山不仅相当部分辖区面积划入松山湖，又处于松山湖与城区的连接部，在大城区下的城市地位将逐步显现。 区域价值发现 2006年，东莞市政府规划提出：“城区－同沙－松山湖 ”三位一体的东莞未来主城区概念。将同沙水库生态区和松山湖科技产业园区融入主城区的范围内。 将高科技制造核心、生态绿心和第三产业中心融为一体，对增强主城区的综合功能和区域中心地位、提升城市功能有着十分重要的意义 。 区域价值发现 从政府《东莞市住房建设规划（2006-2010）》中，可以明显的看出，政府旨在打造城市中心区和松山湖产业园区两大中心居住区域。 规划数据表明，东城、南城和松山湖区域的居住面积将会是开发最大的片区。而居于“三位一体”的发展带上，同沙水库生态区是政府着力保留和保护的一个区域。 资源是有限的，土地的不可再生性决定了在中心区和松山湖两大片区的居住开发趋于成熟后，三位一体中心带上的同沙水库生态区将是下一个房地产商的必争之地。 区域价值发现 俯瞰东莞版图，市政府打出“一心两翼八大中心”的城市牌，以实现经济发展带来的城市化和产业升级的需要。 八大镇区环绕主城区，与主城区的经济凝聚效应交相辉映。 区域价值发现 深圳的产业结构与东莞具有互补与一体的倾向，而且两地之间的交通便利。随着深圳楼价的飙升，到东莞投资已经成为深圳投资客的潮流。 区域价值总结 三位一体把项目带出了局部的镇区范围，提升到了东莞城市中心带的区域范围，松山湖和八大镇区的经济赋予了项目更加丰富的经济圈层环境和辐射能力。当周边的城市环境逐渐成熟，项目处于东莞市区和松山湖两个最具活力区域的交集地带。这一切注定，本案面对的不仅是大岭山的镇区市场，更要立足东莞城区，辐射市区和周围镇区，吸引深圳客户，利用资源开发高尚人文居住区。 目前项目的区域价值还没有被广泛的消费人群认同，还需要时间和市场的进一步引导，因此针对受众，我们需要找寻一个容易让市场接受的角度切入。 本案所处位置虽然归属大岭山，但紧邻东城南片和南城东片，因此本案可以主张东城南的区域概念去吸引客户。这样使项目跳出了大岭山的镇区范围，站在了城区的高度，与项目的区域价值相吻合，有利于传播项目深层次的区域价值。 区域价值关键词： 三位一体 主城区 东城南 项目区位价值 项目区位价值 项目区位价值 莞长公路（107国道）、莞深高速、五环路、长虎高速环绕在四周； 通过107国道40分钟通达深圳； 通过107国道20分钟通达东莞城区； 距离常虎高速和G107立交10分钟车程； 通过长虎高速半小时通达虎门、常平、厚街重镇； 距离莞深高速入口约5分钟车程，通过莞深高速30分钟通达塘厦、黄江、大朗； 连马路:将改造为大岭山镇主要景观道路，南侧将逐步成为镇区文化中心。 项目区位价值 东城南片区集黄旗山、旗峰公园、虎英郊野公园、榴花塔公园、黄旗林场、崩山、地塘岭、同沙水库、同沙林场、板岭林场等极其丰富的山水资源于一体，形成一个优质的天然绿色居住圈。 107国道、莞深高速、环城路、未来轻轨R1线使东城南片区四至发达，东城南成为东城扩张和城市升级的必然选择区域； 东城聚集了一批中高档住宅盘，这部分业主随着收入的增长也准备进行升级置业。 项目区位价值 2006年全镇国民生产总值69亿元，镇区排名15名，全国千强镇排名159名。 “中国家具出口第一镇”，2006年又被广东省评定为“家具产业集群升级示范区”。 大岭山是珠三角地区外商投资的热点镇区，拥有科技工业园、湖畔工业园、家具工业园、兴昂鞋城等多个工业园区，全镇各类外资企业600多家，形成了家具、印刷、电子三