世联_2007年星河广州南沙地块项目策划报告.ppt

布局分析 ：景观资源分析 启动区设置：进入性为先 总体的功能区设置：休闲区和居住区并行开发 养生的方法多种多样，食疗、水疗、瑜珈、按摩、香熏是客户较为喜欢的服务项目。 ——一个spa会所可以为客户提供多种服务 共享酒店提供多种贴心服务，便利生活随手可得 立体庭院落——完全融入自然、亲近自然 新的主题模式引入：RESORT休闲地产——休闲养生为主题产业经营引入 模式设想： 以养生主题酒店为主要带动，引入相关产权式公寓、别墅酒店产品等。为客户提供专业化的体检、私家护理、身体恢复及调理等相关养生服务。此类模式所带来度假人群与地产人群相一致，相比华侨城的旅游模式更能带动房地产物业 将经营型休闲产业嫁接入地产中，突破传统的地产模式，创造土地价值之外的休闲产业核心竞争力！ 客户权益的整合：外部资源的全面整合 品牌价值权益： 游艇俱乐部（规划中，2010年完成，广州第一个游艇俱乐部） 山体公园（近期规划重点，2010年完成） 水上公园（规划中，2010年完成，包括沙滩排球场、商业街等功能） 客运码头：可通香港 轻轨线：可通广州 虎门高速：可通东莞、深圳 南沙高尔夫（已有） 本项目 与南沙高尔夫、游艇俱乐部、水上公园等周边的休闲度假项目形成联盟，以权益卡的形式向业主发放，使业主可以免费或低价的享受到周边资源 如华侨城的侨城卡可享受华侨城主题公园的设施 外部资源： 南沙高尔夫：会员资格争取 游艇俱乐部：俱乐部对星河业主VIP资格 会展中心：优先使用权 客户权益的整合：星河内部资源的全面整合 东山珍珠度假区相关优惠 本项目休闲度假资源 星河COCO PARK消费折扣 星河丽兹·卡尔顿酒店入住权及优势 星河权益卡 购买星河后续项目额外折扣点 星河南沙项目策划报告 大视野下的项目思路 Chapters 03 项目启动 竞争和品牌全面超越： 让项目具有不可复制的品牌价值，吸引珠三角核心客户，星河立志成为中国的新鸿基！ 问题一： 项目突破点 养生休闲主题模式 珠三角高端社区运营模式 赋予星河品牌实质的内涵价值，树立星河的珠三角区域开发商地位 问题二： 星河的升级 经营性产业，承接品牌多元化趋势 内外权益的整合 核心竞争力建立 打破区域限制，通过各主流媒体进行高调宣传，抢占机场、主快速干道户外广告，圈层营销的快速扩散，建立真正的珠三角区域营销 南沙 广州 深圳 东莞 香港 中山 佛山 广州 广州日报 南方都市报 佛山 佛山日报 南方都市报 中山 中山日报 南方都市报 东莞 东莞日报 南方都市报 深圳 深圳特区报 深圳商报 星河价值的珠三角海盗营销战略 第四章 星河南沙项目策划报告 大视野下的项目思路 Chapters 04 建筑实践 总体规划 后期开发 启动模式 山体 北部山体地块坡势较陡，坡度26-48度，相对高差最大约130米左右； 南部山体地块相对北部山体平缓 地势东高西低，谷地，平坦，相对高差10米，项目核心位置，中间有1.5公顷的自然水库，适宜造景 下山道路 下山道路 东部山体，地势相对平缓，22-35度，相对高差88米山腰及山顶相对平缓，中间较陡，可改造成台地 坡度＜30° 坡度＞30° 山体 布局分析：内部地形——“两山脉夹一谷” 山体 西部平坦台地，看虎门大桥及江景，视野开阔 水库北面山体，高差较高，可沿山腰局部利用 东南面山体为规划山体公园 山体（看水库景观） 谷地 台地(看海景及水库景观) 水库 谷地 山体（俯视整个水库） 中央水库，水面宽广，景观资源优 与水库相邻谷地地势平坦，可远眺江景 水库东面山体，坡度相对平缓，可俯瞰水库景观 布局分析 : 地块坡度价值分析 南坡，正对中心水库，景观视线视线无遮挡；做大坡度48°，可局部改造山脚加以利用 山体，坡度33°~35°山脚及山顶坡度相对平缓，山腰坡度较大，可加以利用，改造成台地 东坡，坡度18°利于建筑排布，东北面向水库 北坡，坡度28°利于建筑排布，可俯瞰谷地景观 台地，平坦，利于建筑的排布，可看江景 谷地 水库 谷地 西坡，坡度22°正对中心水库，利于建筑排布景观视线视线无遮挡； 北坡，坡度27°利于建筑排布，可俯视中心水体景观 中心景观带 坡度大于35°，不适合建筑排布，保留作项目内山体公园 坡度小于30°，适宜建筑排布 Block A 项目入口区，可建立与其他地块关联 邻里区位 临进公路，昭示性强、进入性好 离路最近的区域，有一定噪音干扰 昭示与进入 看海景资源及内部水景 景观资源 地块坡度小，可建设用地高 地块地形 现状分析 地块名称 后期开发——展示区的逐渐完善和多物业的组合，价值的最终释放。 一期产品策略：启动区 以休闲养生为主体，将经营型休闲产业嫁接入地产中，打造酒店经营模式的养生度假地产 三期产品策略：价值最终释放 产品线集中在标杆产品与主力回现