世联_时代地产惠州项目发展战略.ppt

时代地产惠州项目发展战略 谨呈： 传统大盘产品以3房为主,主流面积在124-170之间，总价在30-60万之间；4房主流面积在170以上之间，总价在45-60万或97万之上； TOHO主流面积在210-300之间，总价在90-180万之间 项目地块分散，且被就住宅区间隔，难以形成社区感，竖立项目形象。 大盘开发启动研究案例分析－深圳水榭花都 启动区确立 同常规TOHO同样的舒适度 前庭后院：空中庭院式的复式设计，赠送前庭后院 公共长廊：两层一个复式单位，公共长廊6米通高不算面积 板式设计，户户南北通透 可拆分空间 完全产品系列 Mixed建筑（体验式商业＋板式住宅） 商业与住宅之间绿化架空，消除商业对住宅的影响。 各栋建筑之间用联廊相连，形成特色街区和立体化的交通系统。 底TH式住宅 水景TH 升级版小高层 Mixed建筑 9.8 形象 标杆产品 Mixed建筑（板式住宅） 形象 形象 速度 价值 价值 作用 0.4万 核心体验 时代馆 1万 核心体验 Mixed建筑（体验式商业街） 商业 展示生活体验，引领区域市场，实现最大价值 开发策略 6.7万 6.7万 0.9万 建筑面积 现金牛产品 明星产品 标杆产品 产品特征 升级版小高层 底TH式住宅 水景TH 住宅 2期物业开发表 3期-开发C-03、C-08地块，完善配套，创新产品展示生活体验，引爆新一轮高潮，最大化价值，总建面21万平米；住宅面积17万平米，小学和中学4万平米； 底TH式住宅 升级版小高层 中学和小学 空中TH 同期市场竞争产品分析： 产品多样性，市场竞争细节化！ 产品策略—— 延续前期竞争策略，展示成熟生活 3期-开发C-03、C-08地块，完善配套，创新产品展示生活体验，引爆新一轮高潮，最大化价值，总建面21万平米；住宅面积17万平米，小学和中学4万平米； 2.6万 形象 核心体验 时代中学 1.4万 形象 核心体验 时代小学 配套 3.4万 价值 明星产品 底TH式住宅 速度 形象，价值 作用 展示生活体验，引爆新一轮高潮，最大化价值 开发策略 12.2万 1.4万 建筑面积 现金牛产品 标杆产品 产品特征 升级版小高层 空中TH 住宅 3期物业开发表 底TH式住宅 升级版小高层 中学和小学 空中TH 公共长廊 可变房 完全产品系列TOHO 空中TH（高端物业溢价） 变小高层产品为高价值的TOHO产品，提升物业价值。 1.4 总面积（万平米） 180 空中TH 建筑面积 类型 设定符号 设定符号——NEW+创意 时代 半岛城邦 时代 蓝湾半岛 命名—— 从项目到品牌——时代×创意=? 品牌的外延 我们发现我们并不只是消费 “时代”的地产品牌，更多的是艺术与创意——地产品牌的延伸，其实产生更大的附加值。 时代玫瑰园推广了什么？ 美术馆=品质感+艺术生活+人文精神 =时代玫瑰园的Benefit/value 在美术馆撒野！（广州时代玫瑰园第 3 期形象广告） 本项目：“品牌形象“项目产品” How to do? 大盘规则“一期=整体” 本项目：“形象产品” 如何建立大盘的势?——形象启势 项目调性——以全新的形象引领城市生活 我们的价值观——超越东西观 (我们New在哪里?) 时代：“品牌形象“项目产品” 项目启动模式 建立充分的竞争优势 短期目标：建立轰动效应 实现 原则一：高端入市。树立形象，制造价格标杆。 原则二：进入性优先。 原则三：用适量创新产品引领市场，扩大客户层面。 原则四：控制规模，制造稀缺。 作为领导者的大盘启动的原则： “一期=整体” [大盘规则] 高形象截客 高起点规划 产品创新，升级换代 建立不可撼动的区域领导者气势 限制条件： 难以树立形象 难以与荷兰水乡形象形成区隔 进入性不强 回归竞争策略 高形象截客/建立区域领导者气势 ——全面超越荷兰水乡 “城界界定”——四根大型广告光柱，体现大气魄（“NEW”） Action1. 荷兰水乡一期 荷兰水乡二期 威尼斯 东湖花园 开工前亮相,2006年3月—— 高形象截客/建立区域领导者气势 ——全面超越荷兰水乡/东方威尼斯 “城界界定”——进入本项目的市政路创意涂鸦/巨型文字：您已进入+项目名 Action2. 2006年3月—— 荷兰水乡 威尼斯 东湖花园 高起点规划 ——全面超越荷兰水乡/东方威尼斯 Action3. “注意力”——大型户外广告牌： 大型广告牌喷绘吸引眼球/重大事件随时更换 开工前亮相,2006年3月—— 荷兰水乡滨江带规划要点： 主打荷兰风情，以大风车为主要标志； 临江栈道，强调亲水性； 沿一期沿江面设计，共长600米。 主要标志 亲水性 高形象截客/建立区域领导者气势 ——全面超越荷兰水乡/东方威尼斯 “资源展示”——临江栈道全面荷兰水乡 “资源展示