青岛凤城置业开发区项目营销策划报告.pptVIP

产品概念突围（风情理念、细节符号） 物业服务突围（西式管家/人性化服务见长） 形象包装突围（经典再现/欧陆风情/国际化社区/附图） 案场把控，行销突围（风情包装/高素质顾问/引导） 差异化营销 突围战略一：建立独特传播体系 突围战略二：制造武器主动出击 制造话题 概念引发传播 制造媒体 联谊公众传媒 制造文本 系列观念文本 制造话题 悬念引发传播 1、社会话题： 青岛距离真正的国际风情还有多远？ 2、城市话题： 足不出户，体验“欧洲之旅” 邀约中世纪的浪漫奢华——西式集体婚礼 3、产品话题： 和白雪公主做同学。 一砖一石的发言权。 制造媒体 联谊公众传媒 充分借助公众媒介的力量。 1、户外广告牌、围挡、路旗； 2、网络，广播； 3、《新航空》等时尚/旅游杂志 4、旅游巴车视频广告 5、少量形象报广 半岛报，早报，财经 活动：约会风情 领赏格调 1、开盘现场活动 2、推介会活动。联合媒体，持续公关炒作，丰满国际风情。 售楼中心开放鉴赏“浓缩国际风情展现世界格调” 国际双语幼儿园签约入住“古堡里的童话世界” 绅士管家进驻，尊重于细节处体现。 中心会所“古堡·名流夜酒会” VIP体验计划： “风情之旅”。凡持VIP卡客户在公开选房当日成功选房者，都将获得开发商提供的一个名额（每套房一个），到xx地等欧洲名胜免费旅行，体验原汁原味的国际风情生活格调。 VIP卡客户在公开选房当日成功选房者，均可在样板间开放之时提前入住体验。 房展会推介 制造文本 系列观念文本 1、《凤凰城》概念手册 2、《凤凰城》产品认购手册 3、《凤凰城》交房标准手册 4、各营销阶段单页、折页 （酒店卧房/高档餐厅/旅行社/旅游车等） 突围战略三：步步为营，节节走高 —— 一期销售周期及走势分析 阶段一：概念激活期 2007.9-12 目标：预热/引导， 良好开端启辉煌历程 渠道：新闻炒作/销售现场/销售物料/围挡/指示牌/道旗/公关活动/旅游截流/展会 阶段二：开盘强销战 2008.元旦-5-8 目标：分析阐释， 树“风情国际公寓”品牌 渠道：样板间/DM投递/开盘活动/推介活动/VIP活动/户外/佳节活动。 阶段三：品牌保卫战 08.8-09年初 目标：品牌保卫战360体系铸就精神坐标 渠道：示范园林/体验活动/奥运客源引导截流/社会荣誉获得/社会活动赞助/名流活动 07年8月底开工—12月底办理预售许可证—08年12月主体完工—09年7月竣工。 一期15个楼座约1400套，预计销售完成约20-24个月。 阶段四：成熟典范 09年初-交房 目标：现房兑现，保持忠诚度，口碑传播 渠道：交房活动/社区活动/会所试营业/幼儿园开学 二、凤凰城价格策略 项目名称 均价（元/㎡） 主力总价（万元） 装修（元/㎡） 黄金海岸 6100 70 400 锦绣前城 6300 57-69 1000 海湾新城 6200 56 毛坯 基寓 6600 53-79 厨卫精装 达利广场 6800 24、54 1000 幸福城 6600 53-60 毛坯 始销时间 总套数 销售率 月均套 2006年5月 269 96% 20 2006年底 232 40% 15 2006年12月 308 67% 34 2005年底 256 80% 12 2006年9月 742 45% 33 2007年7月 386 预定55% 共定210套 影响因素 满分 本项目 黄金海岸 锦绣前程 达利广场 地理位置 10 9 8 7 10 升值潜力 15 15 15 15 12 交通条件 10 10 10 10 10 户型设计 8 7 6 6 7 外部环境 8 7 7 7 8 周边配套 8 5 4 6 8 园林景观 8 7 5 5 6 工程进度质量 8 6 7 7 7 发展商品牌 6 5 4 4 6 物业类型 4 2 2 2 2 交房标准 10 10 7 9 10 物业管理 5 4 4 4 5 合 计 100 87 79 82 91 对比影响价格的12个因素，公式修正得出本案销售价格—— 评估项目 本项目 黄金海岸 锦绣前城 达利广场 销售均价 PX PA=6100 PB=6300 PC=6800 楼盘评分 QX=87 QA=79 QB=82 QC=91 楼盘权重 20% 35% 45% 楼盘价格修正公式为：Pi=（QX/Qi）×Pi 修正后各相关楼盘价格： PA=（QX/QA） ×PA=（87/79） ×6100=6717 PB=（QX/QB） ×PB=（87/82） ×63