荆州新太阳天下国际公馆营销推广报告.docVIP

新太阳·天下国际公馆营销推广报告 2007年9月1日 前言 新太阳·天下国际公馆项目位于荆州新城北端，东临长江，遥望三峡 大坝，南接荆州新城、西靠山峦，北接荆州客运港，实属“衔远山、吞长江”之天赐福地。项目一期总建面约8万㎡。无论从其规模体量还是整体品质而言，在荆州目前的已建、在建项目之中，无出其左右者。 本案已于07年7月31日正式开工奠基。目前急需寻求一系列全面、有效的营销推广举措作为指导，使本案的销售业绩创造出神话。我司作为专业策划公司，对本项目的营销推广提出我司的一些专业见解，作为本案的操作指导依据！ 目录 一.本案营销推广策划思路描述···························· 二.可类比项目营销推广效果分析·························· 三. 本案SWOT分析······································ 四.目标客群分析······································· 五.价格策略建议········································ 六.营销推广策略建议···································· 七.营销推广效果监控、评估和修正························ 一.本案营销推广策划思路描述 营销推广报告必须具备一定的科学性、逻辑性、针对性，做到有的放矢，准确而强有力的打击目标客群，促进项目销售率提高，最终形成项目整体售磬的良好状况。 从上表可以清楚看出，本次营销推广报告的构思初衷：首先从区域市场的可类比项目营销策略分析；接着对本案的优劣势进行详细分析；做到知己知彼后，既而将目标客群的需求作为出发点，结合本案的优劣势进行详细阐述，推倒出本案的价格策略。再结合以上四点，制定出本案一期的广告总体策略。由总体策略延伸，细分出本案的入市时机以及分阶段推广计划。 本方案将营销推广策划的灵魂——“三性”，贯穿于始终；结合可类比项目营销策略、项目属性、目标客群、价格策略等进行逐点详细分析，最后确定广告总体策略以及入市时机、分阶段推广计划。整个方案采取总——分的形式，一目了然，可操作性强。 下面我司就本案的营销推广方案进行逐点分述 二.区域可类比项目营销推广效果分析 根据我司对区域市场调查显示，目前的区域市场中丽晶城项目还有少量房源积未去化外，其他项目（锦绣家园、七星花园等项目）均已售磬。按照我司经验，区域房地产也未达到成熟阶段，同属住宅类项目，其项目的推广营销策略未具备绝对可比性。因此，我司在这里对区域项目的营销推广策略作简要分析。 下面仅以丽晶城作为例子进行简明扼要的分析： 营销推广主要判断分析参数：项目市场知名度、企业形象品牌、产品整体去化情况、推广手段 项目市场知名度 根据我司调查显示，目前区域市场对该项目的市场认知度较高（75%左右被调查者了解该项目）。总体市场知名度较高。这与区域市场人口基数较低，国土面积较少有着密不可分的联系。项目整体推广难得较小。本案在前期宣传中，同样应清晰认识到此点。 企业品牌形象 根据我司调查显示，区域市场对丽晶城发展商的知晓程度普遍较低（只约有10%左右的被调查者知晓）。会出现此结果，主要与其主打项目品牌，轻宣传企业形象的策略有关。在本案的宣传推广中应注重双重进行，尽量此类情况的发生。 产品整体去化情况 根据我司调查显示，丽晶城项目为全多层建筑形态，整体体量不大，户型设计以中大户型为主，在接近两年半的整体销售时长中，仍有部分房源未得到有效消化（中途还更换过销售代理公司）。可以直言不讳地说，销售过程是失败的。那么，针对本案而言，应该有所借鉴，切记重蹈覆辙。 推广手段 根据我司调查显示，丽晶城项目的推广手段，主要以户外广告为主，并辅以报纸媒体，无其他推广渠道配合。直接造成项目整体销售情况不佳的局面。针对本案而言，应注重多种推广方式的整合运用，最大化的发挥各自效果，确保推广效果的提升，以此来刺激销售，造成销售奇迹。 综上所述，在本案的营销推广工作的开展上，应借鉴丽晶城的经验，去其糟粕，取其精华，确保本案推广效果以最小化投入、最大化收益的局面实现，有效促进销售。 三.本案SWOT分析 1.本案优势分析： 规模优势： 项目整体建筑面积近42万㎡，是目前荆州已建、在建项目中独一无二的超大型项目。 景观优势： 外部景观：东临长江，面朝三峡大坝，西靠山峦，群山环抱。依山傍水，“衔 远山、吞长江” 内部景观：项目规划内绿地葱葱，将山间泉眼的水系引入并贯穿于社区之中。 整体来看，可谓“家家有景，户户观景，人人享景”。 区位优势： 项目处于荆州政府规划的平湖新区、荆州新城内，为“九畹溪九畹溪 “总成本”中一般包括以下参数：