房地产政策调控告一段落优质成长公司将有超额收益.PPT

房地产政策调控告一段落优质成长公司将有超额收益 研究所 李少明 2006年7月 房地产政策调控告一段落 “国八条”的核心是控制房地产投资增长速度和房价上涨速度，是双重目标。而控制房价成为“国六条”的历史使命。但在投资增长速度已经放慢的背景下，要控制房价是十分棘手的事情，调整住房结构就成为唯一的选择。 如何计算70%的户型是国六条的精神能否得到执行的关键。从建设部出台的165号文件看，计算方法是全市平均（而不是每个项目都要求70%以上的户型为90平方米）。既然是全市平均，这个指标实际上就成为一个没有意义的指标。因为没有人能准确知道所在城市每年的户型结构是多少（除负责城市建设的市长和局长外），而且上级领导还无法督促和检查。因此，国六条以及之后的旨在调整住房结构的政策是无法得到很好的执行的。 但我们也不要认为2006年8月份之后政府对房地产就无所作为了。一个需要考虑的重大问题是十七大。十七大是我国政治生活中的一件大事，现在的所有政策都要服务于这个“大局”，如果房价的不到控制，政府将失信于老百姓，这显然是不符合“大局”的。因此，在十七大之前，政府会想尽一切办法控制房价的。 和金融手段相比，税收政策有明显的优点：1）可以做到精确打击。在打击房地产投机的同时，不会使其他行业无辜受到牵连，也不会让一般老百姓的正常生活受到影响；2）税收部门与房地产行业没有直接的利益关系，税收政策容易得到贯彻实施。 从国外的经验看，在抑制房地产价格时也十分重视税收政策。我们有理由相信，中国的房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。未来可能会出台的政策包括：不动产税、消费税，也有可能修改所得税法，对房地产的转让实行累进的税率。如果这些政策出台，都会对房地产市场产生明显影响。投资者应该给予足够的重视。但不动产税涉及多方利益，出台难度大。 国八条和国六条的核心都是打击投机、调整住房供应结构，希望通过市场的途径使住房市场的供给与需求的结构得到平衡。但国内外的实践表明，依靠市场的力量是无法使住房市场得到均衡的。完全的住房市场化必然会出现住房市场的结构性矛盾：有限的土地资源会配置到收益较高的高档住宅上，而中低收入阶层无法得到他们所需要的住房。 在十七大召开之前，为了缓和住房价格不断上涨所带来的社会压力，政府会在住房制度的调整方面有所作为，估计，在未来的政策调整中，会通过大幅增加廉租房供给来缓解住房市场的结构性矛盾。 若增加廉租房供给，会直接冲击住房市场的价格，尤其是中低挡住宅的价格，使相关的公司的收益受到影响。 优质成长公司将有超额收益 一年来房地产板块强于大盘 优质房地产公司估值水平偏低 值得关注的优质成长公司 价值严重低估的公司—G泛海、G招商局 泛海建设-06年进入高速增长期，土地升值助推价值重估 投资评级：关注定向增发动向，一旦获准，买入。 评级理由： 雄厚的股东背景--泛海集团； 丰富的土地储备：与母公司共有1200万平米建筑面积，足够开发10年； “北京泛海居住区”项目是今后5年的主要来源； 剔除武汉CBD收益，06年-07年的收益0.35元/股、0.73元/股和1.34元/股； 净值重估打开空间-武汉CBD土地和即将注入的资产； 收购前RNAV20%折扣后：10.8元/股；收购后RNAV20%折扣后：15.85元/股； 定价：短期9.4-10.8元/股；中期14-15元/股。 与母公司拥有大量土地储备 计划3-5年完成集团注资带来巨额利润 G招商局：对其估值更应以资产重估值来衡量 特殊的业务结构： 房地产开发+物业出租+园区建设+（集团物流拿地）+园区供水供电 强大股东背景与影响力； 丰富土地储备：足够开发10年以上； 公司在资本市场高速增长刚刚开始。 估值前提： 现有物业（2006年72.15万平米出租物业） 现有在建项目（2005年年报） 现有公司资产净值（2005年年报） 未计算大股东储备土地资产，将注入资产 重估净资产值– 22.34（元）/股（摊薄后） 谢谢您的支持! 影响 * * 围绕国六条的政策已出台完毕，下半年应该不会有调控政策出台 今后的政策重点可能是增加税收调节的手段和完善住房保障制度 今年来出台的调控政策 时间 出处 文件 目的 5月 九部委国六条 《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 调整住房结构 6月 九部委十五条 《住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 国六条实施细则 7月 建住房165号 《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》 70%，90平米 7月 建住房171号 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 控制热钱 7月 人民银行 两次提高存款