【精品】东方有色北京“首都花园”项目可行性研究报告.docVIP

北京“首都花园”项目 初步可行性研究报告 编制日期：二〇〇五年八月 摘 要 受东方有色集团委托，于2005年8月12日~8月19日对本项目进行考察，并于9月1日提交本项目的初步可行性研究报告，供委托方参考。 项目坐落于北京市朝阳区南三里屯，北至工体北路南侧，东至三里屯南路西侧，南起南三里屯西区2号楼南侧，西起南三里屯西区3号楼西侧。总用地面积75,610㎡，总建筑面积593,350㎡，包括地下4层（部分5层）商业用房和地下车库，首二层商业裙房和5栋21～37层塔楼，原规划功能为公寓、酒店和写字楼。 项目用地手续清晰，规划文件齐备，拆迁基本完成，周边市政设施完善，已经具备开发条件。 项目位于城市发展的成熟区域，是北京市传统的涉外区域和商务区域，位于CBD、燕莎、东二环三大商圈的辐射叠加地带，区位价值独特，可充分享受三大商圈不断发展完善带来的便利，同时获得大量有高端居住需求人口的支持，具有发展高档居住类物业的良好区位条件。居住物业是北京房地产销售市场的绝对主体，市场供需两旺。本项目中公寓物业市场的风险相对较小，可通过销售快速回笼资金。 由于本项目位于三大成熟商圈之间，开发写字楼和超区域性商业物业的优势不明显；而且北京市市场对上述两种物业的需求以租用为主，开发后资金回收较慢。因此应适当控制写字楼的开发量，调整商业物业的建筑形态。 项目经营酒店有一定的区位优势，但区内酒店较多，竞争激烈，加上酒店物业经营要求高，回报期较长，奥运会将带来庞大的旅游市场，但在奥运结束后酒店物业可能供过于求，存在一定市场风险，建议调整功能。 公寓是项目的开发主体，在规划允许的前提下，尽可能增加公寓的开发量，实现快速销售，快速回笼资金。 项目开发模式在原方案的基础上，针对市场情况及资金安排进行了调整；建议分三期开发，开发顺序为C栋、D栋→E栋→A栋、B栋，其中首期开发力争在08年奥运会前完成工程施工，并开始销售。 为便于对开发模式及投资方式作对比，本次研究采用模拟开发法，对原定开发方案及建议调整方案分别进行了测算分析。两方案指标在原规划方案的建筑指标的基础上，按本次设定的开发模式进行测算， 原方案 建议调整方案 税前投资收益率 100.18% 114.16% 税后投资收益率 92.36% 107.09% 税前内部收益率 11.71% 26.92% 税后内部收益率 10.84% 25.60% 税前净现值(i=8%) 86,147万元 258,495万元 税后净现值(i=8%) 65,862万元 237,408万元 动态投资回收期 8.4年 5.4年 峰值资金占用量 335,308万元 229,650万元 结果分析，调整方案比原方案更便于委托方中短期实施，能创造较好的现金流并体现较佳的财务收益。 调整后方案的各项指标均高于通常的开发期望值，项目盈利能力较强，投资效率较高，资金回笼快速，并具备较好的抗风险能力，项目可行，具有投资价值。 由于08年奥运的影响，本项目开发计划紧迫，一旦决定收购项目，应抓紧实施，保证2008年前部分公寓封顶销售。 由于时间关系，本次研究未能对市场供求特征，客户需求特点，竞争对手分析，项目发展定位及主题，功能、规划方案及可实施程度，项目开发经营管理模式等作深入细致的研究。这些将在下一阶段工作中给予完善及补充。 目 录 第1章 项目概况 １ §1.1 项目区位 １ §1.2 项目开发现状 １ §1.3 项目背景 ２ §1.4 规划方案及经济技术指标 ２ 第2章 市场分析 ５ §2.1 北京市房地产市场总体趋势 ５ §2.2 公寓市场分析 ７ §2.3 酒店市场分析 １２ §2.4 写字楼市场分析 １５ §2.5 商业物业市场分析 ２０ §2.6 车位分析建议 ２４ §2.7 小结 ２５ 第3章 项目区位条件和开发条件分析 ２６ §3.1 项目区位条件分析 ２６ §3.2 项目用地交通条件分析 ２７ §3.3 项目用地地形、景观等建设条件分析 ２９ §3.4 影响项目发展的其他因素 ２９ §3.5 小结 ３０ 第4章 项目开发模式及开发计划 ３１ §4.1 项目原开发模式 ３１ §4.2 优化调整后的开发模式建议 ３３ 第5章 价格测算及营销计划 ３８ §5.1 项目各类型物业租金、售价设定 ３８ §5.2 项目收入测算 ３９ §5.3 项目营销计划 ４０ §5.4 资金回收计划 ４１ 第6章 投资估算及财务评价 ４４ §6.1 项目总投资估算设定 ４４ §6.2 经济技术指标取值 ４４ §6.3 项目总投资估算 ４６ §6.4 全部投资财务现金流量表 ４８ §6.5 全部投资财务现金流量图 ５１ §6.6 财务指标计算 ５２ §6.7 敏感性分析（建议调整方案） ５３ §6.8